Multipropriedade (Time Sharing): Lei 13.777, Fração e Administração

A multipropriedade, ou time sharing, revolucionou o mercado imobiliário e turístico brasileiro ao permitir o uso fracionado de um mesmo imóvel por diferentes titulares em períodos predeterminados. Com a promulgação da Lei nº 13.777/2018, esse instituto ganhou segurança jurídica e regras claras, impulsionando investimentos e oferecendo novas possibilidades de acesso à moradia e ao lazer.

O que é a Multipropriedade?

A multipropriedade, consagrada no Código Civil Brasileiro (Lei nº 10.406/2002) através das alterações promovidas pela Lei nº 13.777/2018, define-se como o regime de condomínio em que cada um dos proprietários de um mesmo imóvel é titular de uma fração de tempo, à qual corresponde o direito de uso e gozo, com exclusividade, da totalidade do imóvel, a ser exercido pelos proprietários de forma alternada.

Essa modalidade difere do condomínio tradicional, pois a divisão não se dá no espaço físico do imóvel, mas sim no tempo. Cada multiproprietário possui o direito de utilizar o bem durante um período específico do ano, preestabelecido na convenção de condomínio e registrado na matrícula do imóvel.

Natureza Jurídica e Direitos Reais

A Lei nº 13.777/2018 inseriu o Capítulo VII-A no Título III do Livro III da Parte Especial do Código Civil, reconhecendo expressamente a multipropriedade como um direito real. Essa consagração confere maior segurança jurídica aos titulares, permitindo a alienação, oneração e transmissão da fração de tempo por ato inter vivos ou causa mortis.

O artigo 1.358-C do Código Civil estipula que a multipropriedade não se extinguirá automaticamente se todas as frações de tempo forem adquiridas pela mesma pessoa, garantindo a perenidade do regime.

É fundamental registrar a instituição da multipropriedade e cada fração de tempo na matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis competente, conforme determina o art. 1.358-F do Código Civil, para garantir a oponibilidade erga omnes e a segurança jurídica das transações.

A Instituição da Multipropriedade

A instituição do regime de multipropriedade exige formalidades específicas, essenciais para a validade e oponibilidade do instituto. De acordo com o artigo 1.358-F do Código Civil, a multipropriedade institui-se por ato inter vivos ou testamento, registrado na matrícula do imóvel.

Esse ato de instituição deve conter, obrigatoriamente, a duração das frações de tempo. A lei estabelece que cada fração de tempo não poderá ser inferior a 7 (sete) dias, contínuos ou intercalados. Essa limitação visa garantir um período mínimo de fruição que justifique o investimento e a logística inerentes ao uso do imóvel.

A Fração de Tempo: O Coração da Multipropriedade

A fração de tempo é a unidade autônoma no regime de multipropriedade, representando o direito de uso exclusivo do imóvel durante um período determinado. A Lei nº 13.777/2018 estabelece regras claras sobre a fixação e a gestão dessas frações.

As frações de tempo podem ser fixas, quando o período de uso é sempre o mesmo a cada ano (ex: primeira semana de janeiro); flutuantes, quando o período é determinado de forma periódica, mediante procedimento objetivo previsto na convenção de condomínio; ou mistas, combinando os dois sistemas.

A escolha do sistema de frações de tempo (fixo, flutuante ou misto) deve estar expressamente prevista no ato de instituição e na convenção de condomínio em multipropriedade, garantindo previsibilidade e transparência aos adquirentes.

No caso de frações de tempo flutuantes, a convenção de condomínio deve estabelecer critérios objetivos e isonômicos para a escolha dos períodos, garantindo que todos os multiproprietários tenham oportunidades justas de utilizar o imóvel nas diferentes temporadas do ano, conforme o art. 1.358-D, § 1º, do Código Civil.

Direitos e Deveres do Multiproprietário

A qualidade de multiproprietário confere direitos e impõe deveres específicos, previstos no Código Civil e na convenção de condomínio.

Direitos (Art. 1.358-I)

Uso e Gozo: O direito principal é usar e gozar, durante sua fração de tempo, do imóvel e de suas instalações, equipamentos e mobiliário.
Alienação e Oneração: O multiproprietário pode alienar ou onerar sua fração de tempo de forma livre, independentemente do consentimento dos demais multiproprietários.
Locação e Comodato: É facultado ceder a fração de tempo em locação ou comodato, permitindo a rentabilização do investimento.
Voto: O multiproprietário tem direito a participar e votar nas assembleias gerais, observada a proporção de sua fração de tempo.

Deveres (Art. 1.358-J)

Pagamento de Contribuições: É dever fundamental pagar a contribuição condominial, proporcional à sua fração de tempo, independentemente de utilizar o imóvel.
Conservação: O multiproprietário deve zelar pela conservação do imóvel, suas instalações, equipamentos e mobiliário, respondendo pelos danos causados por si ou por seus convidados.
Desocupação: É obrigatório desocupar o imóvel impreterivelmente no dia e hora fixados, garantindo o direito de uso do próximo titular. O descumprimento pode acarretar multas diárias progressivas.
Respeito à Convenção: Cumprir rigorosamente a convenção de condomínio em multipropriedade e o regimento interno.

A Administração do Condomínio em Multipropriedade

A gestão de um condomínio em multipropriedade apresenta desafios singulares devido à rotatividade contínua de ocupantes e à necessidade de manutenção constante do imóvel e de seus equipamentos. A Lei nº 13.777/2018 estabelece regras específicas para a administração desse tipo de empreendimento.

O Administrador

De acordo com o artigo 1.358-M do Código Civil, a administração do condomínio em multipropriedade será exercida pela pessoa indicada no ato de instituição ou na convenção de condomínio. Esse administrador, que pode ser uma pessoa física ou jurídica (geralmente uma administradora especializada), assume um papel crucial na gestão do empreendimento.

Na ausência de indicação, o administrador será escolhido em assembleia geral dos multiproprietários. O administrador é responsável não apenas pela gestão financeira e administrativa, mas também pela coordenação da ocupação, manutenção das unidades, limpeza e conservação das áreas comuns e privativas.

Fundo de Reserva e Manutenção

A convenção de condomínio em multipropriedade deve prever a criação de um fundo de reserva específico para a manutenção e conservação dos imóveis, equipamentos e mobiliário (art. 1.358-G, inciso V). A intensa utilização das unidades exige recursos constantes para reparos e substituição de bens, garantindo o padrão de qualidade do empreendimento.

Além do fundo de reserva tradicional, é comum a previsão de um "fundo de mobiliário" ou "fundo de reposição", destinado exclusivamente à renovação do enxoval e do mobiliário das unidades, assegurando que o imóvel mantenha suas características ao longo do tempo.

Aspectos Tributários da Multipropriedade

A tributação na multipropriedade também apresenta peculiaridades. A Lei nº 13.777/2018 trouxe importantes inovações em relação ao Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU).

IPTU Individualizado

O artigo 1.358-V do Código Civil estabelece que o IPTU e as taxas municipais serão cobrados de cada multiproprietário proporcionalmente à sua fração de tempo. Essa individualização da cobrança é um avanço significativo, pois evita que os demais multiproprietários sejam responsabilizados pela inadimplência de um co-titular.

Para que a cobrança individualizada seja possível, a instituição da multipropriedade e as respectivas frações de tempo devem estar devidamente registradas na matrícula do imóvel e comunicadas à Prefeitura Municipal.

Alienação e Distrato na Multipropriedade

A venda de frações imobiliárias tem impulsionado o mercado, mas também gerado conflitos, especialmente em relação ao distrato (rescisão do contrato de compra e venda).

A Lei do Distrato (Lei nº 13.786/2018)

A Lei nº 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato, também se aplica aos contratos de compra e venda de frações de multipropriedade firmados com incorporadoras. Em caso de resolução do contrato por inadimplemento absoluto do adquirente, a lei estabelece o direito à restituição dos valores pagos, com a retenção, por parte da incorporadora, de um percentual a título de pena convencional.

No caso de multipropriedade, a jurisprudência tem aplicado as regras da Lei do Distrato, permitindo a retenção de até 50% dos valores pagos, caso o empreendimento esteja submetido ao regime de patrimônio de afetação (art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/1964). Caso contrário, a retenção é limitada a 25% (art. 67-A, inciso II).

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) pacificou o entendimento de que a comissão de corretagem pode ser retida integralmente pela incorporadora, desde que o adquirente tenha sido previamente informado de forma clara sobre o valor da comissão e que este valor não integre o preço do imóvel (Tema 938/STJ).

Conclusão

A Lei nº 13.777/2018 representou um marco regulatório fundamental para a multipropriedade no Brasil, conferindo segurança jurídica e impulsionando o desenvolvimento desse modelo de negócio. Ao estabelecer regras claras sobre a instituição, os direitos e deveres dos multiproprietários, a administração e a tributação, a legislação proporcionou um ambiente favorável para investimentos e para a expansão do mercado turístico e imobiliário.

No entanto, a complexidade do regime e as peculiaridades da gestão exigem atenção redobrada na elaboração dos contratos, na convenção de condomínio e na escolha da administradora. A compreensão profunda das normas legais e a adoção de boas práticas de gestão são essenciais para garantir o sucesso do empreendimento e a satisfação dos multiproprietários.

Perguntas Frequentes

O que acontece se um multiproprietário não pagar a taxa de condomínio?

A inadimplência sujeita o multiproprietário às penalidades previstas na convenção de condomínio, que podem incluir multas, juros e até mesmo a proibição de utilizar o imóvel em sua fração de tempo, conforme o art. 1.358-J, § 1º, do Código Civil. Além disso, a fração de tempo pode ser penhorada e leiloada para quitar a dívida condominial.

Posso vender minha fração de multipropriedade para qualquer pessoa?

Sim. O direito de alienar a fração de tempo é assegurado ao multiproprietário (art. 1.358-I, inciso II, do CC). A venda é livre e não depende do consentimento ou da preferência dos demais multiproprietários, salvo se houver previsão expressa em contrário no ato de instituição (art. 1.358-L).

Como funciona o IPTU na multipropriedade?

A Lei nº 13.777/2018 estabelece que o IPTU deve ser cobrado individualmente de cada multiproprietário, na proporção de sua fração de tempo (art. 1.358-V do CC). Para isso, a Prefeitura deve ser informada sobre a instituição da multipropriedade e os dados dos titulares de cada fração.

Qual o prazo mínimo de uma fração de tempo?

De acordo com o artigo 1.358-E do Código Civil, cada fração de tempo não poderá ser inferior a 7 (sete) dias, contínuos ou intercalados.

A multipropriedade é considerada um direito real?

Sim. A Lei 13.777/2018 alterou o Código Civil para incluir a multipropriedade expressamente no rol dos direitos reais (embora não no art. 1.225, a sua natureza de direito real é incontroversa pela sistemática adotada), permitindo o seu registro na matrícula do imóvel e garantindo segurança jurídica aos adquirentes.