ITBI: Base de Cálculo, Valor Venal e Decisão do STJ (Tema 1113)

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title: "ITBI: Base de Cálculo, Valor Venal e Decisão do STJ (Tema 1113)" description: "ITBI: Base de Cálculo, Valor Venal e Decisão do STJ (Tema 1113): guia completo e atualizado para advogados em 2026 com legislação, jurisprudência e aplicação prática." date: "2026-02-11" category: "Tributário" tags: ["direito tributário", "ITBI", "valor venal", "STJ"] author: "BeansTech" readingTime: "11 min" published: true featured: false

A base de cálculo do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) é um tema recorrente e controverso no Direito Tributário brasileiro. A recente decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ) no Tema 1113 trouxe importantes desdobramentos para a interpretação do valor venal, impactando diretamente contribuintes e municípios. Este artigo analisa as nuances dessa decisão, seus fundamentos legais e as consequências práticas para o mercado imobiliário e para a arrecadação municipal.

O que é o ITBI e qual a sua base de cálculo?

O Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis, conhecido como ITBI, é um tributo de competência municipal, previsto no artigo 156, inciso II, da Constituição Federal. Sua incidência ocorre na transmissão inter vivos, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição.

A base de cálculo do ITBI é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos, conforme estabelece o artigo 38 do Código Tributário Nacional (CTN). A controvérsia reside, historicamente, na definição de "valor venal". Seria o valor da transação declarado pelo contribuinte? O valor utilizado para cálculo do IPTU? Ou um valor arbitrado pelo município com base em pautas de referência?

A Divergência na Interpretação do Valor Venal

Historicamente, os municípios brasileiros adotavam diferentes metodologias para apurar a base de cálculo do ITBI. Muitos utilizavam o valor declarado pelo contribuinte, mas, em casos de suspeita de subfaturamento, recorriam ao valor venal de referência, estabelecido por pautas fiscais, ou mesmo ao valor utilizado para o IPTU.

Essa prática gerava grande insegurança jurídica, pois o contribuinte muitas vezes era surpreendido com a cobrança de ITBI sobre um valor superior ao da transação efetiva, sem a devida comprovação por parte do município de que o valor declarado era falso. A jurisprudência, por sua vez, oscilava, ora prestigiando o valor declarado, ora validando a utilização de pautas de referência pelos municípios.

O Tema 1113 do STJ: A Fixação da Base de Cálculo

A controvérsia culminou na afetação do Tema 1113 pelo Superior Tribunal de Justiça, sob o rito dos recursos repetitivos (REsp 1.937.821/SP e REsp 1.937.822/SP). A tese fixada pelo STJ pacificou o entendimento sobre a base de cálculo do ITBI, estabelecendo diretrizes claras para a sua apuração.

O STJ decidiu que a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU. Além disso, o Tribunal estabeleceu que o valor da transação declarado pelo contribuinte goza de presunção de veracidade, cabendo ao Fisco o ônus de desconstituir essa presunção.

As Teses Fixadas no Tema 1113

A decisão do STJ no Tema 1113 fixou as seguintes teses jurídicas:

1. A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado. Essa premissa reforça que o imposto deve incidir sobre o valor real da transação, refletindo a capacidade contributiva do adquirente no momento da operação.
2. O valor da transação declarado pelo contribuinte goza de presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo Fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN). Essa tese inverte o ônus da prova, exigindo que o município demonstre, por meio de procedimento administrativo, que o valor declarado pelo contribuinte é inverídico.
3. O Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor referência por ele estabelecido unilateralmente. O STJ vedou a prática de utilização de pautas de referência como base de cálculo prévia e automática do ITBI.

O Processo Administrativo de Arbitramento (Art. 148 do CTN)

O artigo 148 do CTN estabelece as condições para que o Fisco possa arbitrar a base de cálculo de um tributo. No contexto do ITBI, o arbitramento só é cabível quando o valor declarado pelo contribuinte for considerado inverossímil, ou seja, quando houver indícios claros de subfaturamento.

O processo administrativo de arbitramento deve garantir ao contribuinte o direito ao contraditório e à ampla defesa. O Fisco municipal deve apresentar os fundamentos e os critérios utilizados para desconsiderar o valor declarado e para apurar o novo valor da base de cálculo. Cabe ao contribuinte, nesse procedimento, apresentar provas que corroborem o valor da transação, como laudos de avaliação, contratos, comprovantes de pagamento, entre outros.

A Vedação à Utilização de Pautas de Referência

A tese fixada pelo STJ no Tema 1113 veda expressamente a utilização de pautas de referência como base de cálculo prévia e automática do ITBI. Isso significa que os municípios não podem simplesmente desconsiderar o valor declarado pelo contribuinte e aplicar um valor pré-determinado em tabelas ou sistemas de informação.

A utilização de pautas de referência só é admitida como um elemento indiciário para iniciar o processo administrativo de arbitramento, mas não como base de cálculo definitiva sem a observância do devido processo legal. A decisão do STJ busca garantir a segurança jurídica e evitar cobranças abusivas de ITBI.

Impactos da Decisão do STJ no Mercado Imobiliário

A decisão do STJ no Tema 1113 tem impactos significativos no mercado imobiliário e na relação entre contribuintes e municípios. A presunção de veracidade do valor declarado pelo contribuinte traz maior segurança jurídica às transações imobiliárias, reduzindo o risco de cobranças inesperadas de ITBI.

Por outro lado, os municípios precisarão adaptar seus procedimentos de fiscalização e cobrança do ITBI. A exigência de instauração de processo administrativo para arbitramento da base de cálculo demandará maior esforço e recursos por parte do Fisco municipal. A expectativa é que essa mudança resulte em uma atuação mais criteriosa e fundamentada dos municípios na cobrança do ITBI.

O Papel do Advogado Tributarista

Diante desse novo cenário, a atuação do advogado tributarista torna-se ainda mais relevante. O profissional especializado pode auxiliar o contribuinte na análise e no planejamento da transação imobiliária, orientando sobre a correta apuração da base de cálculo do ITBI e sobre os procedimentos a serem adotados em caso de questionamento por parte do Fisco.

Além disso, o advogado tributarista pode atuar na defesa do contribuinte em processos administrativos de arbitramento, apresentando provas e argumentos que comprovem a veracidade do valor declarado. A expertise do profissional é fundamental para garantir o respeito aos direitos do contribuinte e a correta aplicação da legislação tributária.

Considerações Finais

A decisão do STJ no Tema 1113 representa um marco importante na jurisprudência tributária brasileira, pacificando a controvérsia sobre a base de cálculo do ITBI. A consagração da presunção de veracidade do valor declarado pelo contribuinte e a exigência de processo administrativo para arbitramento trazem maior segurança jurídica e equilíbrio à relação entre contribuintes e municípios.

É fundamental que os municípios adaptem seus procedimentos às diretrizes estabelecidas pelo STJ, garantindo o respeito ao devido processo legal e evitando cobranças abusivas. Aos contribuintes, cabe a responsabilidade de declarar o valor real da transação e de manter a documentação comprobatória, a fim de resguardar seus direitos em caso de questionamento pelo Fisco.