Leasing (Arrendamento Mercantil): Tipos, Contrato e Valor Residual

title: "Leasing (Arrendamento Mercantil): Tipos, Contrato e Valor Residual" description: "Leasing (Arrendamento Mercantil): Tipos, Contrato e Valor Residual: guia completo e atualizado para advogados em 2026 com legislação, jurisprudência e aplicação prática." date: "2026-03-27" category: "Bancário" tags: ["direito bancário", "financeiro", "leasing", "arrendamento", "VRG"] author: "BeansTech" readingTime: "11 min" published: true featured: false

O leasing, ou arrendamento mercantil, é uma modalidade de financiamento amplamente utilizada no Brasil, tanto por empresas quanto por pessoas físicas, para a aquisição de bens móveis e imóveis. Compreender suas nuances, os diferentes tipos de contrato e, principalmente, a figura do Valor Residual Garantido (VRG), é fundamental para profissionais do direito bancário e financeiro, garantindo a estruturação adequada de operações e a defesa dos interesses de seus clientes.

O que é Leasing (Arrendamento Mercantil)?

O leasing, regulamentado no Brasil pela Lei 6.099/1974 e por resoluções do Conselho Monetário Nacional (CMN), notadamente a Resolução 2.309/1996, é um contrato de natureza complexa e mista. Em sua essência, o arrendamento mercantil combina elementos de locação, promessa de compra e venda e financiamento.

Na operação, a empresa arrendadora (instituição financeira ou sociedade de arrendamento mercantil) adquire um bem, escolhido pelo arrendatário (cliente), e o cede em locação por um prazo determinado. Ao final do contrato, o arrendatário tem três opções:

Devolver o bem à arrendadora.
Renovar o contrato de arrendamento.
Adquirir o bem, pagando o chamado Valor Residual Garantido (VRG).

Essa estrutura peculiar confere ao leasing vantagens tributárias e financeiras, especialmente para empresas (Pessoa Jurídica), que podem deduzir as contraprestações (aluguéis) como despesa operacional na apuração do Imposto de Renda (IRPJ) e da Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL), dependendo do regime tributário (lucro real).

É importante ressaltar que, durante a vigência do contrato de leasing, a propriedade resolúvel do bem permanece com a arrendadora. O arrendatário detém apenas a posse direta e o usufruto do bem. Essa característica facilita a retomada do bem em caso de inadimplência, através de ação de reintegração de posse.

Tipos de Leasing

A legislação brasileira prevê diferentes modalidades de leasing, cada uma com características específicas que atendem a necessidades distintas do mercado. Os tipos mais comuns são:

Leasing Financeiro

O leasing financeiro é a modalidade mais tradicional e assemelha-se muito a um financiamento de longo prazo. Neste modelo, o prazo do contrato costuma ser próximo à vida útil econômica do bem. O arrendatário assume a responsabilidade pela manutenção, seguro e eventuais danos ao bem.

A característica central do leasing financeiro é que a soma das contraprestações pagas ao longo do contrato, somada ao VRG, é suficiente para cobrir o custo de aquisição do bem pela arrendadora, além de garantir o retorno financeiro da operação. A intenção de compra ao final do contrato é presumida, embora não seja obrigatória.

Leasing Operacional

No leasing operacional, o foco principal é a utilização do bem e não a sua aquisição. O prazo do contrato é geralmente inferior à vida útil do bem, e a soma das contraprestações não cobre o custo total de aquisição pela arrendadora.

Nesta modalidade, a manutenção e a assistência técnica do bem podem ser de responsabilidade da arrendadora, dependendo do que for acordado no contrato. O leasing operacional é comum para bens de rápida obsolescência, como equipamentos de informática e veículos. Ao final do contrato, o arrendatário tem a opção de compra, mas o valor de aquisição (VRG) geralmente corresponde ao valor de mercado do bem.

Lease Back (Leasing de Retorno)

O lease back, ou leasing de retorno, é uma operação financeira em que uma empresa vende um bem do seu próprio ativo imobilizado para uma empresa de arrendamento mercantil e, em seguida, o aluga de volta (arrenda).

Essa modalidade é frequentemente utilizada por empresas que precisam de capital de giro (liquidez imediata), mas não podem prescindir da utilização do bem em suas atividades. Ao final do contrato de lease back, a empresa tem a opção de recomprar o bem. A Lei 6.099/74 restringe o lease back a operações entre pessoas jurídicas.

O Contrato de Leasing

O contrato de arrendamento mercantil deve ser formalizado por escrito e conter cláusulas específicas que definam claramente os direitos e deveres das partes. A Resolução CMN 2.309/96 estabelece os requisitos mínimos que devem constar no contrato, tais como:

Descrição detalhada do bem arrendado.
Prazo de duração do contrato.
Valor das contraprestações (aluguéis) e a forma de pagamento.
Opções do arrendatário ao final do contrato (devolução, renovação ou compra).
O Valor Residual Garantido (VRG) ou os critérios para sua fixação.
Obrigações relacionadas a manutenção, seguro, tributos e taxas incidentes sobre o bem.
Condições para a rescisão do contrato, incluindo as consequências da inadimplência.

É fundamental que o contrato seja redigido de forma clara e objetiva, evitando ambiguidades que possam gerar litígios futuros. A jurisprudência brasileira é rica em decisões sobre contratos de leasing, e o advogado deve estar atento às súmulas e entendimentos consolidados dos tribunais superiores, especialmente do Superior Tribunal de Justiça (STJ).

Em caso de inadimplência do arrendatário, a arrendadora pode ajuizar ação de reintegração de posse para recuperar o bem. A Súmula 369 do STJ estabelece que "no contrato de arrendamento mercantil (leasing), ainda que haja cláusula resolutiva expressa, é necessária a notificação prévia do arrendatário para constituí-lo em mora".

O Valor Residual Garantido (VRG)

O Valor Residual Garantido (VRG) é, sem dúvida, o elemento mais controverso e discutido nos contratos de leasing. Ele representa o valor mínimo que a arrendadora deverá receber ao final do contrato, caso o arrendatário não exerça a opção de compra.

O VRG pode ser pago de diferentes formas:

Ao final do contrato: O pagamento ocorre somente se o arrendatário decidir adquirir o bem.
Diluído nas contraprestações: O valor é embutido nas parcelas mensais do aluguel.
Antecipado: O pagamento é feito no início do contrato.

A discussão jurídica mais relevante em torno do VRG diz respeito à sua cobrança antecipada. Durante muito tempo, debateu-se se o pagamento antecipado do VRG descaracterizaria o contrato de leasing, transformando-o em uma simples compra e venda a prazo.

A Súmula 293 do STJ

A controvérsia sobre a cobrança antecipada do VRG foi pacificada pelo Superior Tribunal de Justiça através da Súmula 293, que estabelece:

"A cobrança antecipada do valor residual garantido (VRG) não descaracteriza o contrato de arrendamento mercantil."

Portanto, a prática de antecipar o VRG ou diluí-lo nas prestações é lícita e não altera a natureza jurídica do contrato de leasing. O STJ entendeu que o pagamento antecipado do VRG representa um mero adiantamento, e não o exercício antecipado da opção de compra.

Devolução do VRG em caso de Rescisão

Outra questão complexa envolve a destinação do VRG pago antecipadamente em caso de rescisão do contrato por inadimplência e a consequente devolução do bem à arrendadora. O STJ pacificou o entendimento (Recurso Especial Repetitivo 1.099.212/RJ) de que, nesses casos, o arrendatário tem direito à restituição do VRG pago antecipadamente, desde que o produto da venda do bem recuperado, somado ao VRG já pago, supere o valor total do VRG previsto no contrato.

Se o valor arrecadado for inferior, a arrendadora poderá reter o valor necessário para cobrir o prejuízo e o saldo devedor.

Aspectos Tributários do Leasing

O tratamento tributário do leasing é um fator determinante para a sua escolha por muitas empresas. Como mencionado, as contraprestações pagas no leasing financeiro podem ser deduzidas como despesa operacional na base de cálculo do IRPJ e da CSLL, desde que a empresa esteja no regime do lucro real e o bem seja utilizado na atividade-fim da empresa.

Além disso, a incidência de ISS (Imposto sobre Serviços) sobre as operações de leasing tem sido objeto de intenso debate. O Supremo Tribunal Federal (STF) decidiu, com repercussão geral (RE 592.905), que incide ISS sobre operações de arrendamento mercantil financeiro.

A estruturação tributária de uma operação de leasing requer análise cuidadosa e planejamento para maximizar os benefícios e mitigar os riscos fiscais.

Conclusão

O leasing é um instrumento financeiro versátil e complexo, com implicações jurídicas e financeiras significativas. O domínio da Lei 6.099/74, das resoluções do CMN e da jurisprudência do STJ é essencial para a atuação na área de direito bancário e financeiro. Compreender as diferenças entre as modalidades de leasing, a estrutura do contrato e o papel fundamental do VRG permite aos profissionais oferecer assessoria jurídica de excelência a instituições financeiras e empresas arrendatárias.

Perguntas Frequentes

Qual a diferença entre leasing financeiro e operacional?

No leasing financeiro, a intenção final geralmente é a compra do bem (o prazo do contrato se aproxima da vida útil do bem), e as parcelas cobrem o custo de aquisição. No leasing operacional, o foco é o uso temporário, o prazo é menor que a vida útil, e a arrendadora frequentemente assume a manutenção. A opção de compra no operacional baseia-se no valor de mercado.

A cobrança antecipada do VRG descaracteriza o leasing?

Não. Conforme a Súmula 293 do STJ, "A cobrança antecipada do valor residual garantido (VRG) não descaracteriza o contrato de arrendamento mercantil." O pagamento antecipado é considerado um adiantamento, não o exercício da opção de compra.

O que acontece com o VRG pago antecipadamente se houver devolução do bem por inadimplência?

Segundo o STJ (REsp Repetitivo 1.099.212/RJ), o arrendatário tem direito à devolução do VRG antecipado se, após a venda do bem recuperado pela arrendadora, o valor da venda somado ao VRG pago for maior que o VRG total previsto no contrato. Caso contrário, a arrendadora pode reter o valor para cobrir o saldo.

É necessário notificar o arrendatário antes de ajuizar ação de reintegração de posse?

Sim. De acordo com a Súmula 369 do STJ, a notificação prévia para constituição em mora é indispensável, mesmo que o contrato contenha cláusula resolutiva expressa.

Pessoas físicas podem fazer lease back?

Não. A Lei 6.099/1974, em seu artigo 9º, restringe as operações de lease back (venda e arrendamento de volta) exclusivamente a pessoas jurídicas.