Condomínio Edilício: Convenção, Assembleia e Cobrança de Inadimplentes

title: "Condomínio Edilício: Convenção, Assembleia e Cobrança de Inadimplentes" description: "Condomínio Edilício: Convenção, Assembleia e Cobrança de Inadimplentes: guia completo e atualizado para advogados em 2026 com legislação, jurisprudência e aplicação prática." date: "2026-01-26" category: "Direito Civil" tags: ["direito civil", "condomínio", "convenção", "inadimplente"] author: "BeansTech" readingTime: "18 min" published: true featured: false

O condomínio edilício, figura jurídica complexa e indispensável na realidade urbana brasileira, exige um arcabouço normativo robusto para garantir a convivência harmônica e a gestão eficiente. A compreensão profunda da convenção condominial, do funcionamento das assembleias e dos mecanismos legais para a cobrança de inadimplentes é crucial para advogados, síndicos e condôminos, visando a preservação do patrimônio e a pacificação social no ambiente condominial.

A Convenção de Condomínio: O Pilar Normativo

A Convenção de Condomínio é o documento fundacional e a principal norma interna que rege a vida em um condomínio edilício. Prevista no Código Civil Brasileiro (Lei nº 10.406/2002), a convenção estabelece as regras de convivência, a administração, os direitos e os deveres dos condôminos.

Natureza Jurídica e Obrigatoriedade

A natureza jurídica da convenção condominial é de um ato-regra, ou seja, um negócio jurídico com força normativa que vincula não apenas os signatários originais, mas também todos os futuros adquirentes de unidades e ocupantes do condomínio.

O artigo 1.333 do Código Civil determina que a convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.

Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis (Art. 1.333, parágrafo único, do CC). A Súmula 260 do STJ, no entanto, prevê que a convenção, ainda que sem registro, é válida para regular as relações entre os condôminos.

Conteúdo Mínimo Obrigatório

O artigo 1.334 do Código Civil elenca os elementos essenciais que devem constar na convenção, sob pena de nulidade:

A quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio. A regra geral é o rateio pela fração ideal, salvo disposição em contrário na convenção (Art. 1.336, I).
A forma de administração: Definição da estrutura administrativa, atribuições do síndico, subsíndico e conselho fiscal (se houver).
A competência das assembleias, a forma de sua convocação e o quórum exigido para as deliberações: Estabelecimento das regras para as reuniões ordinárias e extraordinárias.
As sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores: Penalidades por infrações às regras condominiais, respeitando os limites legais.
O regimento interno: Que pode estar inserido na própria convenção ou em documento autônomo, detalhando as regras de uso das áreas comuns e comportamento.

Alteração da Convenção

A alteração da convenção de condomínio exige quórum qualificado. Conforme o artigo 1.351 do Código Civil, "depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos a alteração da convenção". O mesmo artigo estabelece que a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos.

Assembleias Condominiais: O Fórum de Deliberação

A assembleia geral é o órgão deliberativo máximo do condomínio, onde os condôminos exercem seu direito de participação na gestão e tomam as decisões que afetam a coletividade.

Tipos de Assembleia

O Código Civil prevê duas modalidades principais de assembleia:

Assembleia Geral Ordinária (AGO): Realizada anualmente, conforme estipulado na convenção (geralmente no primeiro trimestre). Sua pauta obrigatória inclui a aprovação das contas do exercício anterior, a previsão orçamentária para o próximo ano e, quando for o caso, a eleição do síndico e membros do conselho. (Art. 1.350, CC).
Assembleia Geral Extraordinária (AGE): Convocada a qualquer tempo para deliberar sobre assuntos de interesse do condomínio que não se enquadrem na pauta da AGO, como obras, alterações na convenção, eleição de síndico (em caso de vacância) e assuntos urgentes. (Art. 1.355, CC).

Convocação e Participação

A convocação das assembleias deve observar rigorosamente as formalidades previstas na convenção. O artigo 1.354 do Código Civil é peremptório: "A assembleia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião". A convocação irregular pode gerar a nulidade das deliberações.

Têm direito de participar e votar nas assembleias os condôminos que estiverem quites com suas obrigações condominiais (Art. 1.335, III, CC). O locatário, via de regra, não tem direito a voto, salvo se portar procuração do proprietário ou em casos específicos previstos na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991), referentes a despesas ordinárias, desde que o proprietário não compareça.

Quóruns de Deliberação

Os quóruns para as deliberações assembleares variam de acordo com a matéria, sendo os principais:

Maioria Simples (ou relativa): Metade mais um dos presentes na assembleia. Aplicável à maioria das decisões, como aprovação de contas, previsão orçamentária e eleição de síndico (salvo disposição em contrário na convenção). (Art. 1.353, CC).
Maioria Absoluta: Metade mais um do total de condôminos do edifício (todas as frações ideais). Exigida para aprovação de obras úteis (Art. 1.341, II, CC).
Dois Terços (2/3) de todos os condôminos: Quórum qualificado para aprovação de obras voluptuárias (Art. 1.341, I, CC), alteração da convenção (Art. 1.351, CC) e destituição do síndico (Art. 1.349, CC).
Unanimidade: Todos os condôminos. Exigida para mudança de destinação do edifício ou da unidade imobiliária (Art. 1.351, CC) e construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifício, destinado a conter novas unidades imobiliárias (Art. 1.343, CC).

A Lei nº 14.309/2022 trouxe inovações importantes, permitindo a realização de assembleias virtuais ou híbridas, desde que não vedadas pela convenção, e a possibilidade de sessão permanente para matérias que exijam quórum especial, facilitando a obtenção dos votos necessários.

Cobrança de Inadimplentes: Mecanismos Legais e Procedimentos

A inadimplência é um dos maiores desafios na gestão condominial, pois compromete o fluxo de caixa, dificulta a manutenção e onera os condôminos adimplentes, que acabam arcando com o déficit (rateio extra). O ordenamento jurídico brasileiro, especialmente após a vigência do Novo Código de Processo Civil (CPC/2015), oferece ferramentas mais céleres e eficazes para a recuperação do crédito condominial.

A Cota Condominial como Título Executivo Extrajudicial

A grande inovação do CPC/2015 para os condomínios foi a elevação das cotas condominiais (ordinárias e extraordinárias) à categoria de título executivo extrajudicial, conforme o artigo 784, inciso X:

"o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas;"

Essa alteração legislativa eliminou a necessidade de o condomínio ingressar com uma ação de conhecimento (pelo rito sumário do antigo CPC) para discutir a dívida antes de cobrá-la. Agora, o condomínio pode ingressar diretamente com a Ação de Execução de Título Extrajudicial.

O Procedimento de Execução

O procedimento executivo, previsto nos artigos 824 e seguintes do CPC, é significativamente mais rápido e coercitivo:

Ajuizamento: O condomínio propõe a execução, instruindo a inicial com a convenção, as atas das assembleias que aprovaram as despesas, os boletos não pagos e a planilha atualizada do débito.
Citação para Pagamento: O juiz determina a citação do executado (devedor) para pagar a dívida, acrescida de custas processuais e honorários advocatícios, no prazo de 3 (três) dias (Art. 829, CPC).
Penhora: Se o devedor não pagar no prazo estipulado, o oficial de justiça procederá, de imediato, à penhora de bens e à sua avaliação, lavrando-se o respectivo auto e de tais atos intimando, na mesma oportunidade, o executado.
Bens Penhoráveis: A penhora pode recair sobre dinheiro em contas bancárias (BacenJud/SisbaJud), veículos (RenaJud) e, inclusive, sobre o próprio imóvel gerador da dívida.

A Penhorabilidade do Imóvel Gerador da Dívida (Obrigação Propter Rem)

A dívida de condomínio possui natureza propter rem (por causa da coisa). Isso significa que a obrigação de pagar acompanha o imóvel, independentemente de quem seja o proprietário. O artigo 1.345 do Código Civil estabelece que "o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios".

Devido a essa característica, e visando garantir a sobrevivência do condomínio, a Lei nº 8.009/1990 (Lei do Bem de Família) traz uma exceção crucial: o imóvel residencial, mesmo que seja o único bem de família, pode ser penhorado e levado a leilão para o pagamento de dívidas condominiais (Art. 3º, inciso IV).

Encargos Moratórios

O Código Civil estabelece limites para a cobrança de encargos em caso de atraso no pagamento da cota condominial (Art. 1.336, § 1º):

Juros de mora: Convencionados ou, não o sendo, de 1% (um por cento) ao mês.
Multa moratória: Até 2% (dois por cento) sobre o débito.

É importante ressaltar que a multa de até 2% substituiu a antiga previsão da Lei nº 4.591/64, que permitia multas de até 20%. Qualquer convenção que estipule multa superior a 2% para a inadimplência das cotas é considerada nula nessa cláusula, aplicando-se o limite legal do novo Código Civil.

Sanções para o Condômino Antissocial

Além da cobrança judicial, o Código Civil prevê sanções mais severas para o condômino que reitera em comportamento antissocial ou no descumprimento contínuo de seus deveres, o que pode incluir a inadimplência contumaz (reiterada).

O artigo 1.337 do Código Civil permite que o condomínio, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, aplique uma multa de até 5 (cinco) vezes o valor da cota condominial ao condômino que não cumpre reiteradamente com seus deveres. Em casos de comportamento antissocial extremo, a multa pode chegar a 10 (dez) vezes o valor da cota (Art. 1.337, parágrafo único). A jurisprudência, em casos excepcionais, tem admitido até mesmo a exclusão do condômino antissocial do convívio condominial (impedimento de uso do imóvel), embora essa medida seja extrema e de aplicação restrita.

Conclusão

A gestão de um condomínio edilício exige o conhecimento aprofundado das normas legais e da convenção interna. A correta aplicação das regras referentes às assembleias garante a legitimidade das decisões, enquanto a utilização eficaz dos mecanismos de cobrança previstos no CPC/2015 assegura a saúde financeira do condomínio, protegendo o interesse da coletividade. O papel do advogado é fundamental tanto na assessoria preventiva, na elaboração e atualização das convenções e acompanhamento de assembleias, quanto na atuação contenciosa para a recuperação de créditos de forma ágil e eficiente.

Perguntas Frequentes

Um inquilino pode votar em assembleia de condomínio?

Via de regra, não. O direito de voto é do proprietário (condômino) quite com suas obrigações (Art. 1.335, III, CC). O inquilino só pode votar se apresentar procuração do proprietário. A exceção, segundo a Lei do Inquilinato, é para deliberações sobre despesas ordinárias, caso o proprietário não compareça e não haja procurador.

Qual o quórum necessário para alterar a convenção do condomínio?

De acordo com o artigo 1.351 do Código Civil, a alteração da convenção de condomínio exige a aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos de todos os condôminos (frações ideais).

O condomínio pode protestar o boleto de cota condominial em atraso?

Sim. Com base na Lei nº 9.492/1997 e no fato de a cota condominial ser título executivo extrajudicial (Art. 784, X, CPC), é possível o protesto, desde que a dívida seja líquida, certa e exigível (aprovada em assembleia/convenção). Recomenda-se previsão na convenção ou aprovação em assembleia para evitar discussões sobre a prática.

Um imóvel caracterizado como bem de família pode ser penhorado por dívida de condomínio?

Sim. A dívida condominial tem natureza propter rem (acompanha o imóvel). A Lei 8.009/1990 (Art. 3º, IV) estabelece expressamente que a impenhorabilidade do bem de família não se aplica para cobrança de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar, o que inclui as cotas condominiais.

O que é a assembleia em sessão permanente e como funciona?

Prevista na Lei 14.309/2022, permite que uma assembleia que necessite de quórum especial (como alteração de convenção) não seja encerrada se o quórum não for atingido. A sessão pode ficar aberta (permanente) por até 90 dias, permitindo que o síndico colete os votos necessários ao longo desse período, facilitando aprovações complexas.