Airbnb em Condomínio: Pode Proibir na Convenção? O Que o STJ Decidiu

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title: "Airbnb em Condomínio: Pode Proibir na Convenção? O Que o STJ Decidiu" description: "Airbnb em Condomínio: Pode Proibir na Convenção? O Que o STJ Decidiu: guia completo e atualizado para advogados em 2026 com legislação, jurisprudência e aplicação prática." date: "2026-04-09" category: "Condominial" tags: ["condomínio", "direito condominial", "Airbnb", "condomínio", "STJ"] author: "BeansTech" readingTime: "16 min" published: true featured: false

A locação de imóveis por temporada através de plataformas como o Airbnb tornou-se uma prática comum, mas também um ponto de atrito em muitos condomínios. A dúvida sobre a possibilidade de proibir essa modalidade na convenção condominial tem gerado intensos debates jurídicos, culminando em decisões importantes do Superior Tribunal de Justiça (STJ). Entender os limites e as possibilidades dessa proibição é fundamental para síndicos, condôminos e advogados que atuam na área do direito condominial.

O Cenário da Locação por Temporada e os Conflitos Condominiais

A facilidade proporcionada por plataformas digitais impulsionou a locação de curta temporada, transformando imóveis residenciais em opções de hospedagem. No entanto, essa prática frequentemente esbarra nas regras e na dinâmica dos condomínios. A alta rotatividade de pessoas estranhas ao convívio diário, o uso intensivo das áreas comuns e a segurança são as principais preocupações levantadas pelos condôminos residentes.

O conflito central reside na tensão entre o direito de propriedade, que garante ao dono o uso, gozo e livre disposição do seu bem (Art. 1.228 do Código Civil), e o direito de vizinhança, que impõe limites ao uso da propriedade em prol do sossego, saúde e segurança dos demais (Art. 1.277 do Código Civil). A convenção condominial, como instrumento que regula a vida em condomínio, surge como o palco principal dessa disputa.

O Direito de Propriedade e a Função Social

O direito de propriedade, embora fundamental, não é absoluto. Ele deve ser exercido em consonância com a sua função social e respeitando os direitos de vizinhança. A Constituição Federal, em seu artigo 5º, inciso XXII, garante o direito de propriedade, mas o inciso XXIII do mesmo artigo estabelece que a propriedade atenderá a sua função social.

No contexto condominial, a função social da propriedade se manifesta no respeito às regras de convivência e na preservação da destinação do edifício. Se a convenção estabelece que o prédio é estritamente residencial, a utilização de unidades para atividades com características comerciais ou de hospedagem pode ser considerada um desvio de finalidade.

A Decisão do STJ: REsp 1.819.075/RS e REsp 1.884.483/PR

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) enfrentou a questão da proibição da locação por Airbnb em condomínios em julgamentos que se tornaram marcos no direito condominial. As decisões mais relevantes ocorreram nos Recursos Especiais (REsp) 1.819.075/RS e 1.884.483/PR.

A Quarta Turma do STJ, ao julgar o REsp 1.819.075/RS, entendeu que, caso a convenção condominial preveja a destinação estritamente residencial do edifício, os condôminos não podem alugar seus imóveis por meio de plataformas digitais como o Airbnb para curtos períodos (hospedagem atípica), a não ser que haja autorização expressa na convenção.

O argumento central da decisão foi que a locação por curtíssimo prazo, com alta rotatividade de hóspedes, assemelha-se a um contrato de hospedagem, desvirtuando a finalidade residencial do condomínio. O STJ considerou que a prática afeta o sossego, a salubridade e a segurança dos demais moradores, direitos protegidos pelo artigo 1.336, inciso IV, do Código Civil.

Hospedagem Atípica vs. Locação por Temporada

Um ponto crucial na análise do STJ foi a distinção entre a locação por temporada (prevista na Lei do Inquilinato) e o que o tribunal chamou de "hospedagem atípica". A locação via plataformas digitais, caracterizada por estadias muito curtas (muitas vezes de apenas um ou dois dias), sem a exigência de garantias locatícias tradicionais e com a oferta de serviços (como limpeza e troca de roupas de cama, em alguns casos), aproxima-se mais da atividade hoteleira do que da locação residencial tradicional.

Essa distinção é fundamental para afastar a aplicação irrestrita do artigo 48 da Lei de Locações (Lei 8.245/1991) e justificar a possibilidade de restrição pela convenção condominial. O STJ não proibiu o Airbnb de forma genérica, mas reconheceu a validade das cláusulas convencionais que restringem a destinação do imóvel, protegendo a coletividade condominial.

Como a Convenção Pode Regular ou Proibir a Prática

A partir do entendimento do STJ, a convenção condominial assume um papel ainda mais relevante na regulação da locação por plataformas digitais. É fundamental que a convenção seja clara e específica sobre a destinação do edifício e as atividades permitidas nas unidades autônomas.

Para proibir a locação tipo Airbnb, a convenção deve prever expressamente a destinação estritamente residencial do condomínio e, preferencialmente, vedar a utilização das unidades para atividades de hospedagem, alojamento ou locação por curtíssimo prazo, caracterizada pela alta rotatividade.

Alteração da Convenção Condominial

Se a convenção atual for omissa ou permissiva, os condôminos podem decidir alterá-la para proibir ou regulamentar a prática. A alteração da convenção, nos termos do artigo 1.351 do Código Civil, exige a aprovação de, no mínimo, dois terços dos votos dos condôminos.

É importante ressaltar que a alteração da convenção deve respeitar o direito adquirido e o ato jurídico perfeito. No entanto, a jurisprudência majoritária entende que as regras condominiais podem ser alteradas para se adequarem às novas realidades e necessidades da coletividade, desde que o quórum legal seja respeitado.

Regulamentação como Alternativa à Proibição

Em vez de proibir totalmente a locação por Airbnb, alguns condomínios optam por regulamentar a prática, estabelecendo regras claras para minimizar os impactos negativos. Essa regulamentação pode incluir:

• Exigência de cadastro prévio dos hóspedes na portaria, com apresentação de documentos.
• Limitação do número máximo de hóspedes por unidade.
• Restrição do uso das áreas comuns (como piscina, academia e salão de festas) pelos hóspedes.
• Estabelecimento de regras rigorosas sobre barulho e horário de silêncio.
• Previsão de multas para o condômino locador em caso de infração às regras pelos hóspedes.

A regulamentação pode ser uma solução intermediária, permitindo que os proprietários rentabilizem seus imóveis e, ao mesmo tempo, garantindo a tranquilidade e a segurança da coletividade.

A Importância do Regimento Interno

O Regimento Interno (RI) também desempenha um papel importante na regulação da locação por temporada. Enquanto a convenção estabelece as regras gerais de destinação e uso do condomínio, o RI detalha as normas de convivência e o uso das áreas comuns.

O RI pode detalhar os procedimentos para o cadastro de hóspedes, as restrições de uso das áreas de lazer e as sanções em caso de descumprimento das regras. É importante que as regras do RI estejam em harmonia com a convenção condominial e não extrapolem os limites estabelecidos por ela.

Conclusão: Um Equilíbrio Necessário

A questão da locação por Airbnb em condomínios exige um equilíbrio delicado entre o direito de propriedade individual e o direito da coletividade à segurança, ao sossego e à destinação residencial do edifício. A decisão do STJ reconheceu a primazia da convenção condominial na regulação do uso das unidades autônomas, permitindo a proibição da hospedagem atípica quando houver previsão expressa.

Para os condomínios, a recomendação é revisar e atualizar suas convenções e regimentos internos, de forma a refletir a vontade da maioria dos condôminos e estabelecer regras claras e objetivas sobre a locação por plataformas digitais, seja para proibir ou para regulamentar a prática. A clareza nas normas é a melhor forma de prevenir conflitos e garantir a harmonia na vida em condomínio.