Assembleia de Condomínio: Convocação, Quorum e Impugnação

title: "Assembleia de Condomínio: Convocação, Quorum e Impugnação" description: "Assembleia de Condomínio: Convocação, Quorum e Impugnação: guia completo e atualizado para advogados em 2026 com legislação, jurisprudência e aplicação prática." date: "2026-04-08" category: "Condominial" tags: ["condomínio", "direito condominial", "assembleia", "condomínio", "quorum"] author: "BeansTech" readingTime: "10 min" published: true featured: false

A assembleia de condomínio é o órgão máximo de deliberação e decisão em um edifício ou conjunto habitacional, sendo fundamental para a organização, manutenção e convivência harmoniosa entre os condôminos. Entender as regras de convocação, os quóruns exigidos para cada tipo de matéria e as hipóteses de impugnação é essencial para advogados que atuam na área de direito imobiliário e condominial, garantindo a legalidade das decisões e a proteção dos direitos de todos os envolvidos.

A Importância da Assembleia de Condomínio

No contexto do direito condominial, a assembleia geral é o momento em que os condôminos se reúnem para discutir e votar assuntos de interesse comum, desde a aprovação de contas até a realização de obras e alterações na convenção. A validade das deliberações tomadas em assembleia depende estritamente da observância das formalidades legais e convencionais, especialmente no que tange à convocação e ao quórum de votação.

O Código Civil brasileiro (Lei nº 10.406/2002) dedica um capítulo específico ao condomínio edilício, estabelecendo as diretrizes gerais para a realização de assembleias. No entanto, a convenção de cada condomínio possui força de lei entre os condôminos, podendo detalhar e adaptar as regras gerais à realidade específica do empreendimento, desde que não contrariem a legislação vigente.

Convocação da Assembleia: Regras e Formalidades

A convocação é o ato formal que convida os condôminos a participarem da assembleia. Sua validade é crucial, pois a ausência de notificação adequada a qualquer condômino pode ensejar a nulidade de toda a reunião.

Quem Pode Convocar?

De acordo com o artigo 1.350 do Código Civil, a assembleia geral ordinária (AGO) deve ser convocada anualmente pelo síndico. Caso o síndico não o faça, a convocação pode ser realizada por 1/4 dos condôminos.

Já a assembleia geral extraordinária (AGE) pode ser convocada pelo síndico ou por 1/4 dos condôminos a qualquer tempo, sempre que houver necessidade de deliberar sobre assuntos urgentes ou específicos que não possam aguardar a próxima AGO (artigo 1.355 do Código Civil).

Forma e Prazo da Convocação

A forma e o prazo para a convocação da assembleia devem estar expressamente previstos na convenção do condomínio. Geralmente, exige-se o envio de edital de convocação por carta registrada, entrega em mãos com protocolo de recebimento ou afixação em local de grande circulação no condomínio (como quadros de aviso ou elevadores).

A jurisprudência tem admitido, cada vez mais, o uso de meios eletrônicos (como e-mail e aplicativos de mensagens) para a convocação, desde que haja previsão na convenção ou anuência prévia dos condôminos, e seja possível comprovar o recebimento.

É fundamental que o edital de convocação indique claramente a data, o horário, o local e a pauta da assembleia (ordem do dia). Deliberações sobre assuntos não previstos na pauta são passíveis de anulação, salvo exceções legais ou concordância unânime dos presentes.

O Edital de Convocação

O edital de convocação é o documento que formaliza a chamada para a assembleia. Deve ser redigido de forma clara e objetiva, contendo as seguintes informações essenciais:

Identificação do condomínio: Nome e endereço.
Tipo de assembleia: Ordinária (AGO) ou Extraordinária (AGE).
Data, horário e local: Especificação precisa do dia, hora de início (em primeira e segunda convocação) e local da reunião.
Ordem do dia (Pauta): Lista detalhada dos assuntos que serão discutidos e votados.
Assinatura do convocante: Síndico ou condôminos (no caso de convocação por 1/4).

A falta de qualquer um desses elementos ou a redação ambígua da pauta pode gerar discussões sobre a validade da convocação e das decisões tomadas.

Quórum de Votação: A Regra da Maioria

O quórum é o número mínimo de votos necessários para a aprovação de uma deliberação em assembleia. O Código Civil estabelece diferentes quóruns, dependendo da natureza e da relevância do assunto em pauta.

Quórum Simples (Maioria Simples)

É o quórum aplicável à maioria das deliberações rotineiras, como aprovação de contas, eleição de síndico (em segunda convocação) e aprovação de orçamento. Exige a maioria dos votos dos condôminos presentes na assembleia (metade mais um).

É importante ressaltar que a convenção do condomínio pode estabelecer quóruns diferentes da lei para determinadas matérias, desde que não sejam inferiores aos mínimos legais.

Quórum Qualificado

Para assuntos de maior impacto no condomínio, a lei exige um quórum qualificado, ou seja, um número maior de votos para a aprovação. Os principais quóruns qualificados previstos no Código Civil são:

Maioria Absoluta (Metade mais um do total de condôminos): Exigida para a realização de obras úteis (artigo 1.341, II) e para a destituição do síndico (artigo 1.349).
Dois Terços (2/3) do total de condôminos: Exigido para a realização de obras voluptuárias (artigo 1.341, I), para a alteração da convenção do condomínio (artigo 1.351) e para a mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária (artigo 1.351).
Unanimidade (Todos os condôminos): Exigida para a construção de outro pavimento ou de edifícios no solo comum (artigo 1.343) e para a mudança da destinação do edifício (quando a convenção assim determinar).

Cálculo dos Votos

Salvo disposição em contrário na convenção, os votos são proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino (artigo 1.352 do Código Civil). Isso significa que condôminos com unidades maiores têm maior peso de voto.

Impugnação da Assembleia: Nulidade e Anulabilidade

A assembleia de condomínio pode ser impugnada judicialmente caso as formalidades legais e convencionais não sejam observadas ou se houver vícios nas deliberações. É importante distinguir entre nulidade absoluta e anulabilidade.

Nulidade Absoluta

As deliberações nulas de pleno direito são aquelas que contrariam a lei de forma flagrante e insanável. Exemplos:

Aprovação de obra que comprometa a segurança ou a estrutura do edifício.
Deliberação sobre assunto que viole o direito de propriedade de um condômino (ex: proibição de alugar a unidade).
Alteração da convenção sem o quórum mínimo exigido por lei (2/3).

A nulidade absoluta pode ser arguida a qualquer tempo, não estando sujeita a prazo prescricional ou decadencial.

Anulabilidade

As deliberações anuláveis são aquelas que apresentam vícios formais ou irregularidades que não afetam a essência do ato, mas prejudicam a lisura do processo. Exemplos:

Falta de convocação de um ou mais condôminos.
Deliberação sobre assunto não previsto na pauta.
Votação por procuração irregular.
Desrespeito ao quórum de votação (quando não se tratar de nulidade absoluta).

A anulabilidade sujeita-se a prazo decadencial, que, no silêncio da lei, é de dois anos, conforme o artigo 179 do Código Civil.

Como Impugnar uma Assembleia

A impugnação de uma assembleia deve ser feita por meio de ação judicial, preferencialmente com pedido de tutela de urgência para suspender os efeitos da deliberação contestada. O autor da ação deve comprovar os vícios alegados, seja por meio de documentos (ata, edital de convocação), testemunhas ou perícia.

A atuação de um advogado especialista em direito imobiliário e condominial é fundamental para analisar a viabilidade da impugnação, reunir as provas necessárias e conduzir o processo de forma adequada.

Perguntas Frequentes

Um condômino inadimplente pode participar e votar na assembleia?

De acordo com o artigo 1.335, III, do Código Civil, o condômino inadimplente não pode votar nas deliberações da assembleia. No entanto, a lei não proíbe expressamente sua participação na reunião, podendo assistir e até mesmo debater os assuntos, desde que a convenção não disponha em contrário.

É possível realizar assembleia de condomínio de forma virtual?

Sim. A Lei nº 14.309/2022 alterou o Código Civil para permitir expressamente a realização de assembleias e votações de forma eletrônica ou virtual, desde que tal possibilidade não seja vedada pela convenção do condomínio.

Quem deve assinar a ata da assembleia?

A ata deve ser assinada pelo presidente da mesa e pelo secretário, eleitos no início da assembleia. A assinatura de todos os presentes não é obrigatória por lei, mas é recomendável para maior segurança jurídica.

É obrigatório o registro da ata da assembleia no Cartório de Registro de Títulos e Documentos?

O registro da ata não é obrigatório para sua validade entre os condôminos, mas é necessário para que a deliberação produza efeitos perante terceiros (ex: bancos, fornecedores).

O que fazer se o síndico se recusar a convocar a assembleia?

Se o síndico não convocar a assembleia anual ordinária (AGO), 1/4 dos condôminos poderá fazê-lo (artigo 1.350, § 1º, do Código Civil). Se a omissão persistir, qualquer condômino poderá requerer a convocação judicial (artigo 1.350, § 2º). No caso de assembleia extraordinária (AGE), 1/4 dos condôminos também pode convocar a qualquer tempo.