A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) é um dos diplomas legais mais litigados do Brasil. Com a alta volatilidade do IGP-M nos últimos anos — que chegou a acumular +23,14% em 2020 e -5,24% em 2023 — a escolha do índice de reajuste e os mecanismos de revisão contratual tornaram-se questões centrais para advogados imobiliários. Este guia apresenta os principais institutos da lei, com cálculos práticos e comparação de índices.

A Lei do Inquilinato: Estrutura e Aplicação

A Lei 8.245/1991 regula as locações de imóveis urbanos no Brasil. Ela se aplica a:

Locações residenciais
Locações comerciais (não residenciais)
Locações para temporada (até 90 dias)

A lei é cogente em muitos aspectos — parte das suas normas não podem ser afastadas por contrato, mesmo com anuência das partes. Conhecer o que é imperativo e o que é dispositivo é fundamental para redigir contratos válidos.

Locação de imóveis rurais e arrendamentos: A Lei 8.245/91 não se aplica a imóveis rurais (regidos pelo Estatuto da Terra) nem ao arrendamento mercantil (leasing). Contratos de comodato também têm regime próprio no Código Civil.

Reajuste Anual de Aluguel

Base Legal (Art. 17 e 18)

O art. 17 da Lei 8.245/91 permite que as partes convencionem o aluguel livremente, vedada a indexação ao salário mínimo. O art. 18 permite a revisão do aluguel por acordo entre as partes a qualquer tempo.

O reajuste periódico (normalmente anual) deve estar previsto em contrato. O índice mais comum é o IGP-M (Índice Geral de Preços — Mercado, calculado pela FGV), mas o IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo, calculado pelo IBGE) tornou-se popular alternativa após a alta explosiva do IGP-M.

IGP-M vs. IPCA: Comparação 2019–2025

Ano	IGP-M (%)	IPCA (%)	Diferença
2019	+7,30	+4,31	+2,99 pp
2020	+23,14	+4,52	+18,62 pp
2021	+17,78	+10,06	+7,72 pp
2022	+5,45	+5,79	-0,34 pp
2023	-5,24	+4,62	-9,86 pp
2024	+6,48	+4,83	+1,65 pp
2025	+8,12	+5,26	+2,86 pp

Conclusão: O IGP-M é muito mais volátil que o IPCA. Em 2020 e 2021, locatários com contratos indexados ao IGP-M sofreram reajustes que chegaram a +40% acumulados em dois anos. O IPCA acompanha mais fielmente a inflação ao consumidor.

Exemplo de Cálculo — Reajuste por IGP-M

Contrato com aluguel de R$ 3.000/mês, reajuste anual pelo IGP-M. Período de reajuste: dezembro de cada ano.

Reajuste dezembro/2020 (IGP-M acumulado 12 meses: +23,14%):

Novo aluguel = R$ 3.000 × (1 + 23,14/100)
Novo aluguel = R$ 3.000 × 1,2314
Novo aluguel = R$ 3.694,20/mês

Impacto em 12 meses: aumento de R$ 694,20/mês = R$ 8.330,40/ano a mais no bolso do locatário.

Exemplo de Cálculo — Reajuste por IPCA

Mesmo contrato, mesmo período. IPCA acumulado dezembro/2020: +4,52%:

Novo aluguel = R$ 3.000 × 1,0452 = R$ 3.135,60/mês

Diferença: Locatário indexado ao IPCA pagaria R$ 558,60/mês a menos que o indexado ao IGP-M.

Negociação de índice: Em contratos em vigor com IGP-M, locatário e locador podem renegociar o índice a qualquer momento por aditivo contratual (art. 18 da Lei 8.245/91). Durante a pandemia, muitos locadores aceitaram migrar para IPCA para evitar inadimplência. O advogado deve avaliar o interesse do cliente antes de recomendar qualquer mudança.

Ação Revisional de Aluguel (Art. 19)

Requisitos

O art. 19 da Lei 8.245/91 permite que qualquer das partes peça revisão judicial do aluguel quando:

O contrato tem prazo mínimo de 3 anos de vigência (ou 3 anos desde o último acordo de revisão)
O aluguel não está de acordo com o valor de mercado do imóvel

O objetivo é que o aluguel reflita o preço praticado em locações similares na mesma região — não basta que o índice contratual tenha subido ou descido.

Como Calcular o Valor de Mercado

Para instruir uma ação revisional, o advogado precisa apresentar avaliação de mercado do imóvel. Os meios são:

Laudo de corretor credenciado (CRECI)
Pesquisa de mercado com 3 a 5 imóveis comparáveis (mesma zona, metragem, padrão)
Perícia judicial (se a parte contrária contestar)

Exemplo prático:

Imóvel comercial, contrato firmado em 2022, aluguel atual: R$ 8.000/mês (após reajuste pelo IGP-M). Pesquisa de mercado em 2025 indica aluguéis de salas comerciais similares na mesma região entre R$ 5.500 e R$ 6.500. Média: R$ 6.000.

Pedido do locatário na revisional: redução de R$ 8.000 para R$ 6.000/mês.

Economia anual para o locatário se obtiver a revisão:

(R$ 8.000 - R$ 6.000) × 12 = R$ 24.000/ano

Aluguel provisório na revisional (art. 68, II): Durante a tramitação da ação revisional, o juiz pode fixar aluguel provisório. O locatário deve continuar pagando o valor atual até a sentença, mas pode fazer depósito da diferença em juízo se quiser se precaver. A diferença é acertada ao final, com correção monetária.

Honorários na Revisional

A ação revisional tem valor da causa correspondente a 12 vezes a diferença pretendida. No exemplo acima:

Valor da causa = (R$ 8.000 - R$ 6.000) × 12 = R$ 24.000
Custas judiciais estimadas (SP): R$ 480 a R$ 960
Honorários advocatícios (ad exitum): 20-30% da economia anual

Denúncia Vazia e Denúncia Motivada

Denúncia Vazia (Retomada sem Justificativa)

O art. 46 da Lei 8.245/91 permite que o locador retome o imóvel residencial sem precisar justificar o motivo, mas apenas após o término do prazo contratual e desde que tenha havido vigência por prazo determinado de pelo menos 30 meses.

Procedimento:

Aguardar o término do prazo contratual (mínimo 30 meses)
Notificar o locatário com antecedência de 30 dias
Se o locatário não desocupar, ajuizar ação de despejo

Para contratos com prazo inferior a 30 meses, a denúncia vazia só é possível nas hipóteses taxativas do art. 47.

Denúncia Motivada (Art. 47)

Quando o contrato não permite denúncia vazia, o locador só pode retomar o imóvel nas hipóteses taxativas do art. 47:

Uso próprio, do cônjuge, companheiro ou ascendente/descendente sem imóvel próprio
Demolição ou realização de obras que aumentem a área em pelo menos 20%
Extinção do contrato de trabalho (quando a locação estava vinculada ao emprego)

Fraude na denúncia motivada: Se o locador pedir o imóvel para "uso próprio" e, nos 6 meses seguintes à desocupação, relougar para terceiro ou usar de forma diversa ao declarado, o locatário tem direito à multa prevista no art. 44, parágrafo único — equivalente a 12 meses de aluguel. É um instrumento subutilizado pelos advogados.

Garantias Locatícias (Art. 37)

O art. 37 elenca as quatro garantias admitidas pela Lei do Inquilinato. É vedado exigir mais de uma garantia por contrato.

🤝Fiança

Fiador pessoa física assume a obrigação pelo locatário. O fiador deve ter imóvel quitado na mesma cidade. Responsável por todas as obrigações, inclusive até a devolução das chaves (Súmula 214 STJ).

💰Caução

Depósito em dinheiro de até 3 meses de aluguel, em conta poupança em nome do locatário. Deve ser devolvido com correção monetária ao final. Também admite caução em bens imóveis ou móveis.

🛡️Seguro de Fiança

Seguradora cobre inadimplência e danos ao imóvel. Prêmio anual de 1 a 3 meses de aluguel. Vantagem para o locatário: não exige fiador. Desvantagem: custo adicional.

📊Cessão Fiduciária de Quotas

Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. Pouco utilizada na prática residencial, mais comum em locações comerciais de grande porte.

Qual Garantia Recomendar?

Para locatários: caução em dinheiro (mais simples, recuperável). Para locadores: fiança (mais segura, executável diretamente). Para locação comercial de alto valor: seguro de fiança ou cessão fiduciária.

Benfeitorias (Art. 35 e 36)

O art. 35 permite ao locatário levantar as benfeitorias úteis e necessárias ao final do contrato, salvo acordo em contrário. O art. 36 garante indenização pelas benfeitorias necessárias, mesmo sem autorização, e pelas úteis, se autorizadas.

Classificação:

Necessárias: Conservam o imóvel (ex: reparo de telhado que vaza). Indenizáveis sempre, com direito de retenção.
Úteis: Melhoram o uso do imóvel (ex: instalação de ar-condicionado). Indenizáveis se autorizadas.
Voluptuárias: Embelezamento sem aumento de valor (ex: jardim decorativo). Não indenizáveis — locatário pode levantar se não causar dano.

Cláusula de renúncia a benfeitorias: É comum nos contratos a cláusula que o locatário "renuncia ao direito de indenização e retenção por benfeitorias". O STJ tem entendido que essa renúncia é válida quanto às benfeitorias úteis e voluptuárias, mas não às necessárias — pois estas têm caráter de proteção ao imóvel e ao próprio locador.

Despejo: Modalidades e Prazos

Despejo por Falta de Pagamento

Ação mais comum. O locador pode ingressar com ação de despejo c/c cobrança de aluguéis e acessórios. O locatário tem direito à purgação da mora no prazo de 15 dias após a citação (art. 62, II), pagando integralmente o débito.

Purgação da mora repetida: O locatário que purgar a mora por mais de 2 vezes em 12 meses perde esse direito (art. 62, §1º).

Despejo Liminar (Art. 59, §1º)

Nas hipóteses do art. 59, §1º, é possível obter liminar de despejo em 15 dias:

Mútuo acordo rescisório
Extinção do contrato de trabalho
Término de locação por temporada (prazo > 30 dias)
Morte do locatário sem sucessores legítimos
Necessidade de demolição ou realização de obras
Locação não residencial com prazo determinado expirado

Verificar o contrato e inadimplência

Reunir contrato, comprovantes de pagamento e identificar exatamente quantos meses estão em atraso, incluindo IPTU, condomínio e outros encargos previstos.

Notificação extrajudicial

Enviar notificação ao locatário via Cartório de Títulos ou correio com AR, concedendo prazo de 30 dias para regularização. Documenta a mora e tenta resolver sem juízo.

Calcular o débito completo

Aluguéis em atraso + IPTU + condomínio + multa contratual + juros de 1%/mês + correção monetária pelo índice contratual.

Ajuizar ação de despejo

Petição inicial com cumulação de ação de despejo e cobrança. Requerer citação com prazo de 15 dias para purgação da mora ou contestação.

Acompanhar o prazo de desocupação

Se não houver purgação da mora, requerer expedição de mandado de despejo. O locatário tem 30 dias para desocupar (art. 63 caput).

Perguntas Frequentes

O locador pode reajustar o aluguel todo mês?

Não. A Lei 8.245/91 (art. 17, parágrafo único) veda o reajuste com periodicidade inferior a 12 meses. Cláusulas que prevejam reajuste mensal são nulas de pleno direito.

O que acontece se o IGP-M for negativo?

Se o índice contratual acumular variação negativa no período de reajuste, o aluguel deve ser reduzido proporcionalmente, salvo cláusula contratual em sentido contrário. Em 2023, quando o IGP-M acumulou -5,24%, muitos contratos previram piso de 0% — essas cláusulas são discutíveis juridicamente.

O locador pode pedir o imóvel para o filho?

Sim, desde que o contrato seja de prazo inferior a 30 meses ou tenha sido prorrogado por prazo indeterminado. O locador deve demonstrar que o filho não tem imóvel próprio no mesmo município. Se houver fraude (o filho não usa o imóvel), aplica-se a multa do art. 44.

Locatário pode sublocar o imóvel?

Somente com consentimento prévio e escrito do locador (art. 13). A sublocação sem autorização é motivo de denúncia contratual e despejo.

O seguro de incêndio é obrigatório?

Sim. O art. 22, VIII da Lei 8.245/91 obriga o locador a pagar o seguro contra incêndio do imóvel. Frequentemente os contratos transferem esse ônus ao locatário — o que é permitido por negociação, mas a cláusula deve ser expressa.

Qual é o prazo prescricional para cobrar aluguéis atrasados?

3 anos, contados do vencimento de cada parcela (art. 206, §3º, I CC). O prazo começa a contar individualmente para cada aluguel em atraso.

Como funciona a renovatória para imóveis comerciais?

A ação renovatória (arts. 51 a 57) garante ao locatário comercial com contrato de pelo menos 5 anos o direito à renovação por igual prazo. Deve ser proposta entre 1 ano e 6 meses antes do término do contrato. O locador pode se opor em casos taxativos (uso próprio, melhor proposta de terceiro, obras).

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