Ação de Despejo: Procedimento, Liminar e Hipóteses de Cabimento

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title: "Ação de Despejo: Procedimento, Liminar e Hipóteses de Cabimento" description: "Ação de Despejo: Procedimento, Liminar e Hipóteses de Cabimento: guia completo e atualizado para advogados em 2026 com legislação, jurisprudência e aplicação prática." date: "2026-02-25" category: "Imobiliário" tags: ["direito imobiliário", "despejo", "liminar", "procedimento"] author: "BeansTech" readingTime: "9 min" published: true featured: false

A ação de despejo, regulada principalmente pela Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991), é o mecanismo legal pelo qual o locador busca retomar a posse do imóvel locado. Este procedimento, essencial para a segurança jurídica das relações locatícias, apresenta diversas nuances processuais e hipóteses de cabimento, sendo fundamental o domínio de seus requisitos para uma atuação eficaz no direito imobiliário.

Hipóteses de Cabimento da Ação de Despejo

A Lei do Inquilinato prevê, em seus artigos 9º e 59, diversas situações que autorizam o ajuizamento da ação de despejo. É crucial identificar corretamente a hipótese aplicável ao caso concreto, pois isso determinará o rito processual e a possibilidade de concessão de medida liminar.

Falta de Pagamento de Aluguel e Encargos

A hipótese mais comum é a falta de pagamento do aluguel e dos encargos da locação (IPTU, condomínio, etc.), prevista no art. 9º, inciso III. O locatário tem o dever fundamental de pagar pontualmente o aluguel e os encargos, e a inadimplência autoriza a rescisão do contrato e o consequente despejo. É importante ressaltar que a ação pode ser ajuizada no dia seguinte ao vencimento, não havendo necessidade de aguardar um prazo de carência, a menos que previsto em contrato.

Infração Legal ou Contratual

Qualquer infração a dispositivo legal ou cláusula contratual pode ensejar a ação de despejo, conforme o art. 9º, inciso II. Exemplos incluem o uso do imóvel para fim diverso do pactuado (residencial vs. comercial), a realização de obras não autorizadas, a sublocação irregular ou a perturbação do sossego dos vizinhos. A comprovação da infração é ônus do locador.

Término do Prazo Contratual

O término do prazo estipulado no contrato de locação, sem a prorrogação automática ou renovação, também autoriza a retomada do imóvel.

• Locação Residencial: Se o contrato for celebrado por escrito e com prazo igual ou superior a 30 meses, a resolução ocorre findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso (art. 46). Caso o prazo seja inferior a 30 meses, a retomada imotivada (denúncia vazia) só é possível após 5 anos de vigência ininterrupta (art. 47, V).
• Locação Não Residencial (Comercial): Findo o prazo estipulado, o locador tem direito à retomada imotivada do imóvel (denúncia vazia), devendo notificar o locatário para desocupação em 30 dias (art. 57).

Uso Próprio, de Cônjuge ou Companheiro

O locador pode pleitear a retomada do imóvel para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio (art. 47, III).

Realização de Obras Urgentes

A necessidade de realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser executadas com a permanência do locatário, ou quando ele se recuse a consenti-las, também autoriza o despejo (art. 9º, IV).

A Medida Liminar na Ação de Despejo

A Lei nº 12.112/2009 alterou significativamente a Lei do Inquilinato, ampliando as hipóteses de concessão de medida liminar para desocupação em 15 dias, independentemente da oitiva do locatário.

Requisitos para a Liminar

Para a concessão da liminar, é indispensável o preenchimento de dois requisitos cumulativos (art. 59, § 1º):

1. Caução em Dinheiro: Prestação de caução no valor equivalente a 3 meses de aluguel.
2. Fundamento em Hipótese Legal: A ação deve se fundar em uma das hipóteses taxativas previstas no art. 59, § 1º, incisos I a IX.

Hipóteses de Liminar (Art. 59, § 1º)

As principais hipóteses que autorizam a liminar são:

• Término do Prazo (Locação Não Residencial): Ação ajuizada em até 30 dias após o término do prazo estipulado ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada (inciso VIII).
• Falta de Pagamento (Sem Garantia): Ação fundada na falta de pagamento de aluguel e acessórios, desde que o contrato seja desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37 (caução, fiança, seguro de fiança locatícia ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento), por não ter sido contratada ou por ter sido extinta (inciso IX).
• Término da Locação por Mútuo Acordo: Descumprimento de mútuo acordo celebrado por escrito e assinado pelas partes e por duas testemunhas, no qual tenha sido ajustado prazo mínimo de 6 meses para desocupação (inciso I).
• Extinção do Contrato de Trabalho: Rescisão de contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel estiver vinculada ao emprego (inciso II).

O Procedimento da Ação de Despejo

A ação de despejo segue o procedimento comum, com algumas peculiaridades previstas na Lei do Inquilinato.

Competência e Petição Inicial

A competência para processar e julgar a ação de despejo é do foro da situação do imóvel, salvo se houver foro de eleição expressamente pactuado (art. 58, II). A petição inicial deve preencher os requisitos do art. 319 do Código de Processo Civil (CPC) e, no caso de despejo por falta de pagamento, deve apresentar o cálculo discriminado do valor do débito (art. 62, I).

Citação e Purgação da Mora

No despejo por falta de pagamento, o locatário e o fiador (se houver) devem ser citados. O locatário poderá evitar a rescisão do contrato e o despejo se, no prazo de 15 dias, efetuar o pagamento do débito atualizado (purgação da mora), que inclui:

1. Os aluguéis e acessórios da locação que se vencerem até a sua efetivação.
2. As multas ou penalidades contratuais.
3. Os juros de mora.
4. As custas e honorários de advogado (geralmente fixados em 10% sobre o montante devido, se o contrato não dispuser de forma diversa).

A purgação da mora só é permitida se o locatário não houver utilizado essa faculdade nos 24 meses imediatamente anteriores à propositura da ação (art. 62, parágrafo único).

Contestação e Sentença

Se o locatário não purgar a mora ou se a ação for fundada em outra hipótese, ele poderá apresentar contestação. A sentença que julgar procedente a ação decretará o despejo e fixará o prazo para a desocupação voluntária, que, via de regra, é de 15 ou 30 dias, dependendo da hipótese de cabimento (art. 63).

Execução do Despejo

Findo o prazo fixado na sentença para desocupação voluntária e não tendo o locatário desocupado o imóvel, expedir-se-á mandado de despejo. A execução será efetuada por oficial de justiça, que, se necessário, requisitará força policial (art. 65).