Contrato de Locação em Shopping Center: Cláusulas Especificas e Res Sperata

title: "Contrato de Locação em Shopping Center: Cláusulas Especificas e Res Sperata" description: "Contrato de Locação em Shopping Center: Cláusulas Especificas e Res Sperata: guia completo e atualizado para advogados em 2026 com legislação, jurisprudência e aplicação prática." date: "2026-02-04" category: "Empresarial" tags: ["direito empresarial", "shopping center", "locação", "res sperata"] author: "BeansTech" readingTime: "17 min" published: true featured: false

A locação de espaços em shopping centers apresenta peculiaridades que a distinguem significativamente da locação comercial tradicional, exigindo do operador do direito uma compreensão aprofundada de suas cláusulas específicas e da dinâmica desse modelo de negócio. A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991), em seu artigo 54, consagra o princípio da autonomia da vontade nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping centers, reconhecendo a complexidade e a natureza associativa (embora não societária) desse tipo de empreendimento. Compreender essas nuances, especialmente o conceito de res sperata, é fundamental para a elaboração de contratos seguros e para a prevenção de litígios.

A Natureza Jurídica do Contrato de Locação em Shopping Center

O contrato de locação em shopping center é frequentemente classificado pela doutrina e jurisprudência como um contrato atípico misto. Embora possua elementos da locação comercial comum, ele engloba uma série de outras obrigações e direitos que visam garantir o sucesso do empreendimento como um todo. O tenant mix, ou seja, a composição e distribuição estratégica das lojas, é o coração do shopping, e o contrato reflete a necessidade de manter essa sinergia.

A Lei nº 8.245/1991, em seu artigo 54, estabelece que "nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center, prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos e as disposições procedimentais previstas nesta lei". Essa previsão legal garante uma ampla margem de negociação, permitindo a inclusão de cláusulas que seriam consideradas abusivas em uma locação comum, mas que são essenciais para a viabilidade do shopping.

O Princípio da Autonomia da Vontade e seus Limites

A autonomia da vontade, consagrada no artigo 54, não é absoluta. O § 1º do mesmo artigo impõe limites, proibindo o empreendedor de cobrar do lojista despesas que não estejam diretamente ligadas ao funcionamento do shopping, tais como:

Obras de reforma ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;
Pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;
Indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;
Despesas com obras ou substituições de equipamentos que impliquem modificar o projeto ou o memorial descritivo da data do habite-se e obras de paisagismo nas partes de uso comum.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem reiterado a importância de observar esses limites, garantindo que o lojista não seja onerado de forma desproporcional.

Atenção: A cobrança de despesas extraordinárias, vedadas pelo art. 54, §1º da Lei do Inquilinato, pode ensejar a nulidade da cláusula contratual e o dever de restituição dos valores pagos indevidamente, com os devidos acréscimos legais. É crucial analisar detalhadamente o descritivo de despesas condominiais.

Cláusulas Específicas do Contrato de Shopping Center

Devido à sua natureza peculiar, o contrato de locação em shopping center apresenta uma série de cláusulas que não são encontradas na locação comercial tradicional. A análise cuidadosa dessas disposições é fundamental para a segurança jurídica de ambas as partes.

O Aluguel Percentual e o Aluguel Mínimo

A forma de remuneração do empreendedor é uma das principais características desse tipo de contrato. Geralmente, adota-se um sistema duplo: o aluguel percentual e o aluguel mínimo.

Aluguel Percentual: É calculado sobre o faturamento bruto do lojista, garantindo que o empreendedor participe do sucesso da operação. Essa cláusula exige transparência e a implementação de mecanismos de auditoria por parte do shopping.
Aluguel Mínimo: É um valor fixo mensal que o lojista deve pagar caso o aluguel percentual não atinja esse patamar. O aluguel mínimo garante uma receita previsível para o empreendedor, cobrindo os custos básicos da operação.

A combinação dessas duas modalidades visa alinhar os interesses do lojista (que busca maximizar suas vendas) e do empreendedor (que busca garantir a rentabilidade do espaço).

Fundo de Promoção e Propaganda (FPP)

O Fundo de Promoção e Propaganda (FPP) é uma contribuição obrigatória dos lojistas, destinada a financiar campanhas de marketing, eventos e outras ações que visam atrair público para o shopping. A gestão do FPP deve ser transparente, e o contrato deve prever a forma de prestação de contas por parte do empreendedor.

A cobrança do FPP é considerada lícita e essencial para a manutenção da competitividade do shopping. No entanto, é importante que o contrato defina claramente os critérios de rateio e as finalidades específicas para as quais os recursos podem ser utilizados.

Cláusula de Raio

A cláusula de raio é uma disposição contratual que proíbe o lojista de abrir outra unidade da mesma marca ou ramo de atividade dentro de um determinado raio geográfico do shopping center. O objetivo dessa cláusula é evitar a concorrência direta e a canibalização de vendas, protegendo o tenant mix e o investimento do empreendedor.

A validade da cláusula de raio tem sido objeto de debate jurisprudencial, especialmente no âmbito do Conselho Administrativo de Defesa Econômica (CADE). O entendimento predominante é de que a cláusula é lícita, desde que o raio estabelecido seja razoável e não configure abuso de poder econômico ou restrição indevida à livre concorrência.

Nota: O CADE já se manifestou sobre a cláusula de raio, considerando-a lícita desde que atenda aos critérios de razoabilidade geográfica e temporal. A análise de um caso concreto deve considerar as características do mercado local e o impacto da restrição na concorrência.

O Conceito de Res Sperata (Coisa Esperada)

A res sperata, ou "coisa esperada", é um dos conceitos mais peculiares e relevantes no contexto da locação em shopping center. Trata-se de uma contraprestação paga pelo lojista ao empreendedor pela cessão do direito de uso da infraestrutura, do fundo de comércio do shopping e da reserva de mercado inerente à sua localização e tenant mix.

Fundamento e Finalidade da Res Sperata

O fundamento jurídico da res sperata reside no princípio de que o empreendedor do shopping center realiza investimentos vultosos na concepção, construção e promoção do empreendimento, criando um polo de atração de consumidores. O lojista, ao se instalar no shopping, beneficia-se diretamente desse esforço e da clientela já consolidada ou em potencial.

A cobrança da res sperata é, portanto, uma forma de remunerar o empreendedor pela criação e manutenção desse ambiente favorável aos negócios. É importante ressaltar que a res sperata não se confunde com o aluguel (que remunera o uso do espaço físico) nem com as luvas (que são vedadas na renovação contratual, mas permitidas no contrato inicial, embora a res sperata possua natureza jurídica distinta).

Natureza Jurídica e Cobrança

A jurisprudência brasileira reconhece a licitude da cobrança da res sperata nos contratos de locação em shopping center, respaldando-se na autonomia da vontade (art. 54 da Lei 8.245/91). A cobrança geralmente ocorre no início da relação contratual, podendo ser parcelada, e seu valor varia de acordo com a localização da loja, o ramo de atividade e a atratividade do shopping.

Um ponto crucial a ser observado é que a res sperata remunera a expectativa de lucro e o fundo de comércio do shopping. Se o empreendimento fracassar ou não entregar a infraestrutura prometida, o lojista pode buscar a rescisão do contrato e a devolução dos valores pagos a título de res sperata, sob a alegação de inadimplemento contratual por parte do empreendedor (exceptio non adimpleti contractus).

A Diferença entre Res Sperata e Luvas

Embora muitas vezes confundidas na prática, a res sperata e as "luvas" possuem naturezas jurídicas distintas. As luvas, tradicionalmente cobradas na locação comercial de rua, representam uma remuneração pela cessão do ponto comercial e do fundo de comércio já estabelecido pelo locador. A res sperata, por sua vez, está intrinsecamente ligada à infraestrutura, ao planejamento (tenant mix) e à atratividade gerada pelo empreendimento como um todo, caracterizando-se como o pagamento por uma "coisa esperada".

A Lei do Inquilinato permite a cobrança de luvas (ou res sperata) no contrato inicial (art. 54), mas veda expressamente a sua cobrança na renovação do contrato (art. 45). Essa distinção é fundamental para a estruturação legal da cobrança e para a prevenção de litígios.

Conclusão e Recomendações Práticas

A locação em shopping center é um microssistema jurídico complexo, regido pela autonomia da vontade (com limites) e por práticas de mercado consolidadas. A compreensão aprofundada das cláusulas específicas, como o aluguel percentual, o FPP, a cláusula de raio e, especialmente, a res sperata, é indispensável para a atuação segura e eficaz do advogado.

A elaboração e a revisão desses contratos exigem uma análise minuciosa não apenas das cláusulas em si, mas também do contexto negocial e da viabilidade do empreendimento. A transparência na cobrança de despesas e a comprovação da entrega da infraestrutura prometida são fatores essenciais para a manutenção de uma relação equilibrada entre lojistas e empreendedores.

Perguntas Frequentes

O que é a res sperata em um contrato de shopping center?

A res sperata (coisa esperada) é uma contraprestação paga pelo lojista ao empreendedor pela cessão do direito de uso da infraestrutura, do fundo de comércio do shopping e da reserva de mercado criada pelo empreendimento. Remunera os investimentos do empreendedor na atração de consumidores.

A cobrança de res sperata é legal?

Sim, a jurisprudência brasileira reconhece a licitude da cobrança da res sperata em contratos iniciais de locação em shopping center, com base no artigo 54 da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91), que consagra a autonomia da vontade nessas relações.

Qual a diferença entre res sperata e luvas?

Enquanto as luvas remuneram a cessão do ponto comercial em uma locação tradicional, a res sperata remunera a infraestrutura, o tenant mix e o fundo de comércio criado pelo shopping center. Ambas são permitidas no contrato inicial, mas vedadas na renovação.

O que acontece se o shopping não entregar a infraestrutura prometida?

Se o empreendedor não entregar a infraestrutura ou o tenant mix prometidos, frustrando a "coisa esperada", o lojista pode pleitear a rescisão do contrato por inadimplemento e a devolução dos valores pagos a título de res sperata, além de eventuais perdas e danos.

A cláusula de raio é sempre válida?

Não. A cláusula de raio, que proíbe o lojista de abrir outra loja num determinado perímetro, é considerada válida desde que seja razoável em termos geográficos e temporais, e não configure abuso de poder econômico ou restrição indevida à livre concorrência, conforme entendimento do CADE.