Airbnb e Locação por Temporada: Regras, Condomínio e Tributação

---

title: "Airbnb e Locação por Temporada: Regras, Condomínio e Tributação" description: "Airbnb e Locação por Temporada: Regras, Condomínio e Tributação: guia completo e atualizado para advogados em 2026 com legislação, jurisprudência e aplicação prática." date: "2026-02-25" category: "Imobiliário" tags: ["direito imobiliário", "Airbnb", "temporada", "condomínio"] author: "BeansTech" readingTime: "12 min" published: true featured: false

A locação por temporada através de plataformas como o Airbnb revolucionou o mercado imobiliário brasileiro, gerando novas oportunidades de renda e, simultaneamente, complexos desafios jurídicos. A intersecção entre o direito de propriedade, as regras condominiais e a tributação exige uma análise minuciosa da legislação vigente e da jurisprudência em constante evolução, tornando este tema crucial para advogados, proprietários e administradores de imóveis.

O Panorama Legal da Locação por Temporada

A locação por temporada é regulamentada pela Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991), que estabelece os parâmetros para essa modalidade de contrato. O artigo 48 da referida lei define a locação por temporada como aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorram tão-somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias.

Distinção entre Locação por Temporada e Hospedagem

É fundamental distinguir a locação por temporada da hospedagem, regulada pela Lei Geral do Turismo (Lei nº 11.771/2008). A hospedagem caracteriza-se pela prestação de serviços inerentes à hotelaria, como recepção, limpeza diária, café da manhã, entre outros. Já a locação por temporada, nos moldes da Lei do Inquilinato, restringe-se à cessão temporária do uso do imóvel, sem a oferta desses serviços.

A Plataforma Airbnb e a Lei

O Airbnb atua como intermediário, conectando proprietários (anfitriões) e locatários (hóspedes). A plataforma não é proprietária dos imóveis, nem atua como locadora. A relação jurídica principal estabelece-se entre o anfitrião e o hóspede, sendo o Airbnb responsável apenas pela intermediação e pelo processamento do pagamento.

O Conflito com as Regras Condominiais

O ponto de maior atrito na locação por temporada via plataformas digitais reside na relação com os condomínios. A convenção condominial, instrumento que regula a vida em comum, frequentemente estabelece restrições ou até mesmo proibições à prática.

A Jurisprudência do STJ

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem se debruçado sobre a matéria, buscando um equilíbrio entre o direito de propriedade (art. 1.228 do Código Civil) e o direito da coletividade condominial (art. 1.336, IV, do Código Civil).

Em decisões recentes, o STJ firmou o entendimento de que a convenção de condomínio pode proibir a locação por temporada via plataformas digitais, desde que a proibição seja expressa. A Corte considerou que a locação de curta duração, com alta rotatividade de pessoas estranhas ao condomínio, pode comprometer a segurança, o sossego e a destinação residencial do edifício.

Alteração da Convenção

Para proibir ou regulamentar a locação por temporada, a convenção condominial deve ser alterada. O quórum necessário para essa alteração é de dois terços dos condôminos, conforme o artigo 1.351 do Código Civil.

Tributação da Locação por Temporada

A renda obtida com a locação por temporada está sujeita à tributação, tanto para pessoas físicas quanto para pessoas jurídicas.

Pessoa Física

Para as pessoas físicas, a renda proveniente de aluguéis deve ser declarada no Imposto de Renda Pessoa Física (IRPF). O imposto é calculado com base na tabela progressiva, podendo chegar a 27,5%. O recolhimento mensal, por meio do Carnê-Leão, é obrigatório para rendimentos superiores ao limite de isenção.

É importante ressaltar que as despesas comprovadas com condomínio, IPTU e taxas de intermediação da plataforma podem ser deduzidas da base de cálculo do imposto.

Pessoa Jurídica

Se a locação por temporada for realizada por pessoa jurídica, a tributação dependerá do regime tributário adotado (Simples Nacional, Lucro Presumido ou Lucro Real).

No Simples Nacional, a atividade de locação de imóveis próprios não é permitida. Já no Lucro Presumido, a tributação incide sobre a receita bruta, com alíquotas que variam de acordo com a atividade. No Lucro Real, o imposto é calculado sobre o lucro líquido, após a dedução das despesas.

O Papel do ISS

A incidência do Imposto Sobre Serviços (ISS) na locação por temporada é um tema controverso. A locação de bens imóveis, por si só, não está sujeita ao ISS, conforme a Súmula Vinculante nº 31 do Supremo Tribunal Federal (STF). No entanto, se a locação estiver acompanhada da prestação de serviços típicos de hotelaria, o ISS poderá ser exigido pelo município.

Conclusão

A locação por temporada via Airbnb apresenta um cenário jurídico complexo, exigindo atenção às normas da Lei do Inquilinato, às regras condominiais e à legislação tributária. A jurisprudência, especialmente do STJ, tem um papel fundamental na definição dos limites dessa atividade, buscando conciliar os interesses dos proprietários com os direitos da coletividade condominial. Para atuar de forma segura e regular, é imprescindível contar com assessoria jurídica especializada.