Despesas de Condomínio: Ordinárias, Extraordinárias e Cobrança

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title: "Despesas de Condomínio: Ordinárias, Extraordinárias e Cobrança" description: "Despesas de Condomínio: Ordinárias, Extraordinárias e Cobrança: guia completo e atualizado para advogados em 2026 com legislação, jurisprudência e aplicação prática." date: "2026-02-25" category: "Imobiliário" tags: ["direito imobiliário", "condomínio", "despesas", "inadimplência"] author: "BeansTech" readingTime: "18 min" published: true featured: false

A gestão das despesas de condomínio é um dos temas mais complexos e que mais gera conflitos no direito imobiliário. Compreender a diferença entre despesas ordinárias e extraordinárias, bem como as regras de cobrança e as consequências da inadimplência, é fundamental para advogados, síndicos e condôminos. Este artigo detalha as nuances jurídicas que envolvem essas despesas, abordando a legislação pertinente, a jurisprudência e as melhores práticas para a gestão condominial.

Despesas de Condomínio: Conceitos e Classificações

O Código Civil brasileiro, em seu artigo 1.336, inciso I, estabelece como dever do condômino contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção. A doutrina e a jurisprudência, por sua vez, classificam as despesas condominiais em duas categorias principais: ordinárias e extraordinárias. A distinção entre ambas é crucial, pois define a responsabilidade pelo pagamento e os procedimentos para a sua aprovação.

A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991), em seus artigos 22 e 23, detalha as despesas que recaem sobre o locador e o locatário, reforçando a importância da correta classificação. Em regra, as despesas ordinárias são de responsabilidade do locatário (quando há locação), enquanto as extraordinárias cabem ao locador.

Despesas Ordinárias

As despesas ordinárias são aquelas necessárias à administração, conservação e manutenção do condomínio, ou seja, são os gastos rotineiros indispensáveis para o funcionamento do edifício. A Lei do Inquilinato, no art. 23, § 1º, elenca de forma exemplificativa as despesas ordinárias, que incluem:

• Salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;
• Consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;
• Limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;
• Manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum;
• Manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer;
• Manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;
• Pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;
• Rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;
• Reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.

A aprovação das despesas ordinárias geralmente ocorre na Assembleia Geral Ordinária (AGO), que deve ser realizada anualmente, conforme o art. 1.350 do Código Civil. A previsão orçamentária aprovada na AGO servirá de base para a emissão dos boletos de cobrança.

Despesas Extraordinárias

As despesas extraordinárias, por sua vez, são aquelas que não se referem aos gastos rotineiros de manutenção do condomínio. São despesas esporádicas, imprevisíveis ou que visam à melhoria, ampliação ou inovação do edifício. A Lei do Inquilinato, no art. 22, parágrafo único, também exemplifica as despesas extraordinárias, que incluem:

• Obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;
• Pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;
• Obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;
• Indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;
• Instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;
• Despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;
• Constituição de fundo de reserva.

A aprovação de despesas extraordinárias exige, em regra, a convocação de uma Assembleia Geral Extraordinária (AGE). O quórum para aprovação varia de acordo com a natureza da obra ou despesa. Obras voluptuárias (que visam apenas o mero deleite ou recreio) exigem o voto de dois terços dos condôminos (art. 1.341, I, do Código Civil). Obras úteis (que aumentam ou facilitam o uso do bem) exigem o voto da maioria dos condôminos (art. 1.341, II, do Código Civil). Obras necessárias (que têm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore) podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino (art. 1.341, § 1º, do Código Civil).

A Cobrança das Despesas Condominiais

A cobrança das despesas condominiais é um dos principais desafios da gestão de condomínios. A inadimplência compromete o fluxo de caixa, prejudicando o pagamento de fornecedores, funcionários e a realização de manutenções essenciais. A legislação prevê mecanismos para garantir o recebimento desses valores, estabelecendo sanções e procedimentos de cobrança.

Obrigações e Sanções por Atraso

O condômino que não pagar a sua contribuição no prazo fixado na convenção ficará sujeito às seguintes sanções, previstas no art. 1.336, § 1º, do Código Civil:

1. Juros de mora: Os juros moratórios são devidos a partir do vencimento da cota condominial. A convenção pode estipular a taxa de juros, que, segundo entendimento majoritário do Superior Tribunal de Justiça (STJ), não se limita a 1% ao mês, podendo ser superior, desde que prevista expressamente. Caso a convenção seja omissa, aplica-se a taxa de 1% ao mês, conforme o art. 406 do Código Civil c/c o art. 161, § 1º, do Código Tributário Nacional.
2. Multa: A multa por atraso no pagamento das cotas condominiais é limitada a 2% (dois por cento) sobre o valor do débito, conforme estabelecido pelo Código Civil de 2002. Antes da vigência do atual Código Civil, a multa poderia chegar a 20%, gerando grande controvérsia jurídica. A redução para 2% visou adequar a cobrança à realidade econômica e evitar abusos.
3. Correção Monetária: A correção monetária incide desde o vencimento da obrigação, com o objetivo de recompor o valor real da moeda frente à inflação. A sua aplicação é automática, independentemente de previsão na convenção, pois não constitui um acréscimo, mas apenas a manutenção do poder de compra do valor devido.

Procedimentos de Cobrança

A cobrança das cotas condominiais em atraso pode ser realizada de forma extrajudicial e judicial. A via extrajudicial envolve o envio de notificações, cartas de cobrança, ligações telefônicas e, em alguns casos, a utilização de serviços de empresas especializadas em recuperação de crédito. A negociação amigável é sempre a melhor alternativa, pois evita os custos e a morosidade do processo judicial.

Caso a cobrança extrajudicial não obtenha êxito, o condomínio deverá recorrer à via judicial. Com o advento do Novo Código de Processo Civil (Lei nº 13.105/2015), as cotas condominiais passaram a ser consideradas título executivo extrajudicial (art. 784, X). Isso significa que o condomínio pode ajuizar uma Ação de Execução de Título Extrajudicial, que é mais célere do que a antiga Ação de Cobrança (processo de conhecimento).

Na Ação de Execução, o devedor é citado para pagar a dívida em 3 (três) dias (art. 829 do CPC). Caso não o faça, poderá sofrer penhora de bens, incluindo o próprio imóvel gerador do débito, mesmo que seja o único bem de família, uma vez que a dívida condominial tem natureza propter rem (art. 3º, IV, da Lei nº 8.009/1990).

A natureza propter rem da obrigação condominial significa que a dívida acompanha o imóvel, independentemente de quem seja o proprietário. Assim, se um imóvel for vendido com débitos condominiais pendentes, o novo adquirente será responsável pelo pagamento, resguardado o seu direito de regresso contra o antigo proprietário (art. 1.345 do Código Civil). Essa característica garante a proteção do condomínio e a efetividade da cobrança.

O Papel do Síndico na Gestão das Despesas

O síndico desempenha um papel central na gestão das despesas condominiais. É de sua responsabilidade elaborar a previsão orçamentária anual, arrecadar as contribuições, efetuar os pagamentos, prestar contas à assembleia e promover a cobrança dos devedores (art. 1.348 do Código Civil). A omissão na cobrança pode configurar negligência, sujeitando o síndico a responder pelos prejuízos causados ao condomínio.

A gestão transparente e eficiente das finanças é fundamental para prevenir a inadimplência e garantir a harmonia no condomínio. O síndico deve manter os condôminos informados sobre as despesas, justificar a necessidade de obras e reformas e apresentar relatórios periódicos de prestação de contas. A utilização de softwares de gestão condominial pode otimizar essas tarefas, facilitando o controle financeiro e a comunicação com os moradores.

A contratação de uma administradora de condomínios também pode ser uma alternativa viável, especialmente em edifícios de grande porte. A administradora auxilia o síndico nas rotinas administrativas, financeiras e jurídicas, oferecendo suporte técnico e especializado. No entanto, é importante ressaltar que a responsabilidade final pela gestão do condomínio permanece sendo do síndico.

O combate à inadimplência exige uma atuação proativa do síndico. A adoção de réguas de cobrança (procedimentos padronizados para o envio de lembretes e notificações) e a agilidade no ajuizamento das ações judiciais são medidas essenciais para evitar o acúmulo de débitos e garantir a saúde financeira do condomínio.

Prescrição e Outras Questões Relevantes

Um aspecto crucial na cobrança das cotas condominiais é o prazo prescricional. O Superior Tribunal de Justiça (STJ), em sede de recurso repetitivo (Tema 949), firmou o entendimento de que o prazo para a cobrança de débitos condominiais líquidos constantes em instrumento particular ou público, bem como os decorrentes de previsão em convenção ou assembleia, é de 5 (cinco) anos, nos termos do art. 206, § 5º, I, do Código Civil.

A contagem desse prazo inicia-se a partir do vencimento de cada cota condominial. A inércia do condomínio em promover a cobrança judicial dentro desse prazo resulta na perda do direito de exigir o pagamento. Portanto, a agilidade na propositura da ação executiva é fundamental para preservar os interesses do condomínio.

Outra questão relevante diz respeito aos acordos de parcelamento. É comum que condomínios ofereçam a possibilidade de parcelamento dos débitos em atraso para facilitar o pagamento e reduzir a inadimplência. No entanto, é importante que esses acordos sejam formalizados por escrito, mediante termo de confissão de dívida, estabelecendo claramente os valores, as datas de vencimento, as sanções em caso de novo inadimplemento e a suspensão da ação judicial, se houver.

A gestão de despesas em condomínios edilícios requer atenção rigorosa à legislação, à jurisprudência e às boas práticas de administração. A clareza na distinção entre despesas ordinárias e extraordinárias, a adoção de procedimentos eficazes de cobrança e a transparência na prestação de contas são elementos indispensáveis para garantir a estabilidade financeira e a convivência harmoniosa entre os condôminos.