Adjudicação Compulsória Extrajudicial: Novo Procedimento e Requisitos

title: "Adjudicação Compulsória Extrajudicial: Novo Procedimento e Requisitos" description: "Adjudicação Compulsória Extrajudicial: Novo Procedimento e Requisitos: guia completo e atualizado para advogados em 2026 com legislação, jurisprudência e aplicação prática." date: "2026-04-11" category: "Notarial e Registral" tags: ["notarial", "registral", "adjudicação", "compulsória", "extrajudicial"] author: "BeansTech" readingTime: "14 min" published: true featured: false

A adjudicação compulsória extrajudicial representa um marco na desjudicialização do direito imobiliário brasileiro. Introduzida pela Lei 14.382/2022 e regulamentada pelo Provimento 149/2023 do CNJ, este instituto permite a regularização da propriedade de forma célere e eficiente nos cartórios, beneficiando adquirentes de imóveis que cumprem seus deveres e enfrentam obstáculos para obter a escritura definitiva.

O que é Adjudicação Compulsória Extrajudicial?

A adjudicação compulsória é uma ação judicial que visa suprir a vontade do promitente vendedor que se recusa ou está impossibilitado de outorgar a escritura definitiva de compra e venda de um imóvel, após o pagamento integral do preço pelo promissário comprador. A versão extrajudicial, como o próprio nome indica, permite que esse procedimento seja realizado diretamente no Cartório de Registro de Imóveis (CRI), sem a necessidade de intervenção do Poder Judiciário.

Esta inovação legislativa, consolidada no artigo 216-B da Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/1973), representa um avanço significativo na busca por maior eficiência, celeridade e desburocratização no sistema jurídico brasileiro. Ao transferir a competência para os registradores de imóveis, desafoga-se o Judiciário e proporciona-se aos cidadãos um caminho mais rápido para a regularização de seus bens.

Base Legal e Regulamentação

A adjudicação compulsória extrajudicial encontra seu fundamento legal na Lei 14.382/2022, que alterou a Lei 6.015/1973, inserindo o artigo 216-B. Para garantir a uniformidade e a segurança jurídica na aplicação deste novo instituto, o Conselho Nacional de Justiça (CNJ) editou o Provimento 149/2023, que estabelece as diretrizes e os procedimentos a serem observados pelos registradores de imóveis em todo o país.

É importante ressaltar que a adjudicação compulsória extrajudicial não substitui a via judicial, mas oferece uma alternativa mais ágil e menos onerosa para os casos em que os requisitos legais são preenchidos e não há litígio entre as partes.

Requisitos para a Adjudicação Compulsória Extrajudicial

Para que a adjudicação compulsória extrajudicial seja possível, é necessário o preenchimento cumulativo de diversos requisitos legais, previstos no artigo 216-B da Lei 6.015/1973 e no Provimento 149/2023 do CNJ. A inobservância de qualquer um desses requisitos poderá ensejar a recusa do pedido pelo registrador de imóveis.

Promessa de Compra e Venda

O primeiro requisito essencial é a existência de um instrumento particular ou público de promessa de compra e venda, ou de cessão de direitos aquisitivos, devidamente assinado pelas partes e por duas testemunhas. É fundamental que este documento esteja registrado na matrícula do imóvel, a fim de conferir publicidade e oponibilidade perante terceiros.

No entanto, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) já consolidou o entendimento, por meio da Súmula 239, de que o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis. O Provimento 149/2023 do CNJ, acompanhando esse entendimento, admite a adjudicação extrajudicial mesmo sem o prévio registro do contrato, desde que comprovada a quitação do preço e a impossibilidade de obtenção da escritura definitiva.

Quitação Integral do Preço

A comprovação da quitação integral do preço acordado no contrato de promessa de compra e venda é condição sine qua non para a adjudicação compulsória. Esta comprovação pode ser feita por meio de recibos, comprovantes de transferência bancária, extratos bancários, declaração de quitação emitida pelo vendedor, ou qualquer outro documento idôneo que ateste o pagamento total do valor estipulado.

Recusa ou Impossibilidade de Outorga da Escritura

O requerente deve demonstrar que o promitente vendedor, ou seus sucessores, recusou-se a outorgar a escritura definitiva de compra e venda, ou que existe alguma impossibilidade fática ou jurídica para fazê-lo. A recusa pode ser expressa (por meio de notificação extrajudicial) ou tácita (pela inércia do vendedor após ser notificado para comparecer ao cartório). A impossibilidade pode decorrer de falecimento do vendedor, desaparecimento, incapacidade civil superveniente, entre outras causas.

A prova da recusa ou impossibilidade deve ser robusta e inequívoca, sob pena de indeferimento do pedido de adjudicação compulsória extrajudicial. A notificação extrajudicial do vendedor para outorga da escritura é um instrumento fundamental para constituí-lo em mora e comprovar a recusa.

Notificação Prévia

A notificação prévia do promitente vendedor, ou de seus sucessores, é um requisito procedimental obrigatório. A notificação deve ser realizada por meio do Cartório de Registro de Títulos e Documentos (RTD) ou do próprio Cartório de Registro de Imóveis (CRI), concedendo prazo mínimo de 15 dias úteis para a outorga da escritura definitiva. Apenas após o transcurso deste prazo in albis, ou em caso de recusa expressa, o requerente poderá ingressar com o pedido de adjudicação compulsória extrajudicial.

Procedimento da Adjudicação Compulsória Extrajudicial

O procedimento da adjudicação compulsória extrajudicial inicia-se com o protocolo do requerimento, instruído com todos os documentos necessários, no Cartório de Registro de Imóveis competente (aquele em que o imóvel está matriculado). O requerimento deve ser formulado por advogado constituído, que assumirá a responsabilidade pela veracidade das informações e pela regularidade dos documentos apresentados.

Documentação Necessária

A documentação exigida para a adjudicação compulsória extrajudicial é extensa e rigorosa, visando garantir a segurança jurídica do procedimento. Entre os documentos obrigatórios, destacam-se:

Requerimento subscrito por advogado;
Instrumento de promessa de compra e venda (com ou sem registro);
Comprovantes de quitação integral do preço;
Comprovante de notificação prévia do promitente vendedor (ou seus sucessores);
Certidões de regularidade fiscal do imóvel;
Certidões de distribuição cível e criminal em nome do promitente vendedor e do promissário comprador;
Comprovante de pagamento do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI).

Análise e Decisão do Registrador

Após o protocolo do pedido, o registrador de imóveis realizará uma análise minuciosa da documentação apresentada, verificando o preenchimento de todos os requisitos legais e normativos. O registrador poderá formular exigências para complementar ou sanear a documentação, concedendo prazo para que o requerente as cumpra.

Se a documentação estiver em ordem e todos os requisitos forem preenchidos, o registrador de imóveis proferirá decisão fundamentada deferindo o pedido de adjudicação compulsória. Com a decisão favorável, o registrador procederá à averbação da adjudicação na matrícula do imóvel, transferindo a propriedade para o nome do requerente.

Recursos

Caso o registrador de imóveis indefira o pedido de adjudicação compulsória extrajudicial, o requerente poderá interpor recurso de suscitação de dúvida perante o juízo competente, no prazo de 15 dias. A suscitação de dúvida é um procedimento administrativo no qual o juiz analisará os motivos do indeferimento e decidirá se a exigência do registrador é procedente ou não.

Vantagens e Benefícios da Adjudicação Compulsória Extrajudicial

A implementação da adjudicação compulsória extrajudicial traz consigo uma série de vantagens e benefícios, tanto para os cidadãos quanto para o sistema de justiça como um todo.

Celeridade: O procedimento extrajudicial é significativamente mais rápido do que a via judicial, permitindo a regularização da propriedade em prazos muito mais curtos (geralmente meses, em vez de anos).
Desburocratização: A transferência da competência para os registradores de imóveis simplifica o processo, reduzindo a burocracia e os entraves formais inerentes aos processos judiciais.
Economia: Embora existam custos com emolumentos cartorários e honorários advocatícios, a adjudicação compulsória extrajudicial tende a ser menos onerosa do que a via judicial, considerando a redução do tempo e dos custos com custas processuais e perícias (em alguns casos).
Desafogamento do Judiciário: A desjudicialização da adjudicação compulsória contribui para aliviar a sobrecarga de processos no Poder Judiciário, permitindo que os juízes se dediquem a casos mais complexos e que demandem maior intervenção judicial.
Segurança Jurídica: O procedimento extrajudicial é conduzido por profissionais qualificados (registradores de imóveis), que atuam com rigor técnico e observância estrita da legislação, garantindo a segurança jurídica da transferência de propriedade.

Considerações Finais

A adjudicação compulsória extrajudicial é uma ferramenta valiosa para a regularização fundiária e a garantia do direito de propriedade no Brasil. Com a sua regulamentação pelo Provimento 149/2023 do CNJ, o instituto ganha contornos mais definidos e segurança jurídica, consolidando-se como uma alternativa viável e eficiente à via judicial.

A atuação de advogados especializados em direito imobiliário é fundamental para o sucesso do procedimento, desde a análise preliminar da documentação até o acompanhamento do processo no cartório de imóveis. A correta instrução do pedido e a observância rigorosa dos requisitos legais são garantias para a obtenção do resultado almejado: a transferência da propriedade e a efetivação do direito do adquirente.

Perguntas Frequentes

É obrigatória a presença de advogado na adjudicação compulsória extrajudicial?

Sim. O artigo 216-B, I, da Lei 6.015/1973 exige que o requerimento seja formulado por advogado constituído, que assumirá a responsabilidade pela veracidade das informações e pela regularidade dos documentos apresentados.

Posso solicitar a adjudicação compulsória extrajudicial se o vendedor faleceu?

Sim. A impossibilidade de outorga da escritura decorrente do falecimento do vendedor é uma das hipóteses que autorizam a adjudicação compulsória extrajudicial. Nesses casos, a notificação prévia deverá ser direcionada aos herdeiros ou ao espólio.

Qual o prazo para a conclusão do procedimento no cartório?

O prazo pode variar de acordo com a complexidade do caso e a necessidade de cumprimento de exigências formuladas pelo registrador. No entanto, o procedimento extrajudicial costuma ser significativamente mais rápido do que a via judicial, podendo ser concluído em poucos meses.

O contrato de promessa de compra e venda precisa estar registrado no cartório de imóveis?

Não. A Súmula 239 do STJ e o Provimento 149/2023 do CNJ admitem a adjudicação compulsória extrajudicial mesmo sem o prévio registro do compromisso de compra e venda, desde que comprovada a quitação do preço e a impossibilidade de obtenção da escritura definitiva.

O que acontece se o registrador negar o pedido de adjudicação compulsória extrajudicial?

Em caso de indeferimento, o requerente poderá interpor recurso de suscitação de dúvida perante o juízo competente, no prazo de 15 dias. O juiz analisará os motivos do indeferimento e decidirá se a exigência do registrador é procedente ou não.